صناديق العقارات العُمانية تبلغ 1.2 مليار OMR: ماذا يعني ذلك لك؟

تقريباً ضاعف رأس مال صناديق الاستثمار العقاري في عُمان حجمه خلال عام واحد، إذ بلغ 1.2 مليار OMR في عام 2025 مقارنةً بـ 630.8 مليون OMR في العام السابق، بارتفاع نسبته 89.9% — وهو ما يُشير إلى تحوّل هيكلي حقيقي في طريقة تدفق الأموال نحو السوق العقاري العُماني.

هذا الرقم يعنيك سواء كنت مشترياً أجنبياً يتطلع إلى شقة في خليج مسقط، أو أسرة عُمانية تفكر في الانتقال إلى مسكن أفضل. فالرساميل المؤسسية بهذا الحجم لا تعكس الثقة بالسوق فحسب، بل تُشكّل العرض والأسعار وجودة المشاريع القادمة إلى السوق بصورة فعلية.

ما الذي يكشفه رقم الـ 1.2 مليار OMR فعلاً؟

رأس مال الصناديق ليس مرادفاً لحجم الصفقات. فهو يمثل أموالاً جُمعت رسمياً وخضعت للتنظيم والالتزام بالاستثمار في الأصول العقارية تحت إشراف هيئة سوق المال العُمانية (CMA). وحين يتضاعف هذا الرقم في اثني عشر شهراً، فإن ثلاثة أمور تحدث في الغالب في آنٍ واحد:

• ترخيص صناديق جديدة: يدخل مزيد من مديري الصناديق إلى السوق، مراهنين على استقرار البيئة التنظيمية في عُمان بما يكفي لاستقطاب الشركاء المحدودين.
• رفع الصناديق القائمة لشرائح تمويلية إضافية: المستثمرون الذين ضخّوا رأس مالهم سابقاً يُضاعفون رهاناتهم.
• تقارب شهية المستثمرين الأفراد والمؤسسيين: بات صغار المستثمرين الذين اقتصروا سابقاً على شراء وحدة واحدة يشاركون عبر أدوات استثمارية منظّمة بهدف التنويع.

يهمّك هذا بوصفك مشترياً؛ لأن الأموال المؤسسية تتجه عادةً نحو المشاريع ذات الملكية الواضحة والحوكمة الرشيدة والإدارة الاحترافية — وهي المعايير ذاتها التي تصون قيمة إعادة البيع لعقارك.

السياق التنظيمي: Vision 2040 ومبادرة Sorouh

هذا الارتفاع في رأس المال لم يأتِ من فراغ. فاستراتيجية Vision 2040 العُمانية تُحدد صراحةً القطاع العقاري والسياحة ركيزتين أساسيتين للتنويع الاقتصادي بعيداً عن النفط. أما مبادرة Sorouh — برنامج الحكومة للإسكان الميسور وتحفيز الاستثمار — فقد خفّضت الحواجز أمام أدوات الاستثمار العقاري المنظّمة، مما أتاح لمديري الصناديق ضخ رأس المال بسهولة أكبر في المشاريع السكنية ومتعددة الاستخدامات.

كما شدّدت هيئة CMA متطلبات الضمان (Escrow) لمبيعات العقارات على الخارطة، وهو ما أفرز أثراً إيجابياً غير متوقع: المطورون القادرون على استيفاء هذه المعايير يستقطبون مزيداً من الاستثمار المؤسسي المشترك، نظراً لانخفاض مستوى المخاطر. وإذا كنت تشتري عقاراً على الخارطة في عُمان، فإن دفعاتك المودعة في حساب الضمان المنظَّم محمية بموجب القانون — وهو عامل يدخله مديرو الصناديق في حساباتهم منذ البداية.

أين تتجه الأموال المؤسسية؟

الصناديق لا تستثمر عشوائياً. استناداً إلى نمط المجمعات السياحية المتكاملة المرخّصة (ITC) — الإطار القانوني الذي يُتيح للأجانب تملّك العقارات بصورة حرة في عُمان — يتركز رأس المال المؤسسي في عدد محدود من المحاور:

الشريط الساحلي لمسقط

يظل خليج مسقط وشاطئ الشاطئ الأسواق الفرعية الأكثر سيولة. تُباع الشقق في هاتين المنطقتين بوتيرة كافية تُمكّن الصندوق من نمذجة استراتيجية الخروج. وقد حافظت الأسعار في مناطق ITC الراسخة على هذا المحور على ثباتها، إذ تتراوح أسعار الوحدات ذات غرفة نوم واحدة بين 55,000 و90,000 OMR تبعاً للتشطيب والطابق.

Aida والمحور الجنوبي لمسقط

Aida، مسقط مشروع ITC واسع النطاق يمتد على المرتفعات جنوبي العاصمة. تصميمه الشامل — الذي يضم ملعب غولف ومارينا وإدارة ضيافة متكاملة — يجعله بالضبط النوع من الأصول التي تُفضّلها صناديق العقارات: مطوّر واحد، مناطق مشتركة مُدارة، وبرنامج إدارة إيجارية متكامل. تستقطب الفلل والمنازل المتصلة هنا كلاً من المستخدمين النهائيين والصناديق الساعية إلى العوائد.

Yiti: الرهان الصاعد

تقع Yiti، مسقط على بُعد نحو 25 كيلومتراً جنوب شرق وسط مسقط، وهي مُخصَّصة لتطوير منتجعي وسكني واسع النطاق. مرحلتها التطويرية أبكر من Aida أو خليج مسقط، مما يعني إمكانات صعود أعلى لكن مع فترات احتجاز أطول — وهو نمط المخاطرة والعائد الذي يناسب صندوقاً بأفق زمني يتراوح بين 7 و10 سنوات، لا المشتري الخاص الذي يحتاج إلى سيولة خلال ثلاث سنوات.

ما الذي تُضيفه البيئة الضريبية إلى المعادلة؟

تفرض عُمان 0% ضريبة دخل شخصي و0% ضريبة على تملّك العقارات. لا تفرض عُمان ضريبة استقطاع على دخل الإيجار السكني. تُفرض ضريبة بلدية بنسبة 3% على الإيجارات، ورسم نقل ملكية بنسبة 3% يُدفع لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني عند الشراء، ويبدأ سريان ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 5% في 1 يناير 2028 — راجع وضعك الضريبي مع مستشار عُماني قبل الشراء. وبالنسبة للصناديق، تُعدّ نسبة الـ 12% على توزيعات الإيجار تكلفة معلومة تُحتسب في النماذج المالية منذ اليوم الأول، وتبقى تنافسية مقارنةً بالأسواق الإقليمية المجاورة.

لا توجد ضريبة على أرباح رأس المال عند بيع العقارات للأفراد، وهي ميزة جوهرية حين تقارن عُمان بأسواق كالإمارات — حيث تُطبَّق رسوم البلدية — أو الأسواق الأوروبية ذات أنظمة ضريبة أرباح رأس المال الكاملة.

ماذا يعني هذا إذا كنت تشتري الآن؟

ارتفاع قاعدة رأس مال الصناديق له أثران متعاكسان على المشترين الأفراد:

1. 01ضغط تصاعدي على الأسعار في مناطق ITC الرئيسية. حين تتنافس الصناديق على الوحدات المؤهلة للتملك الحر ذاتها، تتصلّب أسعار الطلب. إذا كنت ترصد مشروعاً بعينه وتنتظر انخفاضاً في الأسعار، فالإشارة الكلية هنا واضحة: المشترون المؤسسيون لا ينتظرون.

1. 01مجتمعات أفضل إدارةً. الصناديق التي تمتلك كتلاً من الوحدات في مشروع ما لديها حافز مالي للمطالبة بإدارة احترافية للعقارات، وصيانة المناطق المشتركة، وشفافية في حسابات رسوم الخدمة — مما يرفع مستوى المعيشة لجميع السكان، لا لمستأجري الصندوق وحدهم.

الخلاصة العملية: إذا كنت مشترياً أجنبياً بأفق زمني يتراوح بين 3 و5 سنوات، فإن نافذة الدخول قبل أن تُعيد الأسعار المؤسسية تسعير مخزون ITC الرئيسي بالكامل تضيق. وإذا كنت أسرة عُمانية تشتري للسكن الخاص، فإن الاهتمام المؤسسي ذاته يُؤكد القيمة طويلة الأمد للأحياء التي تدرسها أصلاً.

الضمانات التنظيمية التي يجب معرفتها

جميع صناديق العقارات العاملة في عُمان مرخّصة وخاضعة لإشراف هيئة سوق المال (CMA). يتعيّن على المشاريع المُباعة على الخارطة إيداع مدفوعات المشترين في حساب ضمان منظَّم من قِبل CMA، ولا يُصرف للمطوّر إلا عند التحقق من إنجاز مراحل البناء المحددة. هذا الهيكل — إلى جانب التسجيل الإلزامي للمشاريع — يجعل رأس المال المتدفق عبر الصناديق خاضعاً لرقابة أشد مقارنةً بالصفقات الثنائية الخاصة.

بالنسبة للمشترين الأجانب تحديداً، يُمثّل تصنيف ITC البوابة القانونية للتملك الحر الكامل. كل مشروع يُسوَّق لغير العُمانيين يجب أن يحمل رقم ترخيص ITC رسمياً؛ تحقق دائماً من ذلك قبل التوقيع على أي اتفاقية حجز.

---

المصدر: Times of Oman