Al Mouj Muscat: OMR880 млн прямых иностранных инвестиций за 20 лет — разбор цифр

Al Mouj Muscat за 20 лет привлёк OMR880 млн прямых иностранных инвестиций и обеспечил OMR878 млн вклада в ВВП Омана. Это самый весомый аргумент в пользу того, что недвижимость в формате ITC в Омане работает.

Если вы выбираете, куда вложить капитал в Маскате, эти цифры заслуживают детального изучения: что за ними стоит, как они влияют на стоимость недвижимости сегодня и можно ли ожидать повторения такого результата в следующие 20 лет.

Что такое Al Mouj на самом деле

Al Mouj Muscat — в переводе с арабского «Волна» — это интегрированный туристический комплекс (ITC) на северном побережье Маската, примерно в 15 км от международного аэропорта. ITC — правовой механизм, позволяющий гражданам других государств приобретать недвижимость в Омане в полную собственность: за пределами специально отведённых зон ITC иностранное владение недвижимостью не допускается. Al Mouj стал одним из первых ITC, официально зарегистрированных в рамках законодательства, которое впоследствии было закреплено в Vision 2040 и инициативе Sorouh.

Площадь комплекса составляет около 2,5 млн sqm. В его состав входят марина, поле для гольфа на 18 лунок, торговый бульвар, отели и несколько тысяч жилых объектов — от апартаментов до отдельно стоящих вилл. Комплекс расположен в мухафазе Сиб, к западу от района Шатти-эль-Курум, Маскат.

Что стоит за цифрой OMR880 млн прямых иностранных инвестиций

OMR880 млн за 20 лет — это в среднем около OMR44 млн иностранного капитала в год, однако динамика была далеко не равномерной.

Первые годы: инфраструктура в приоритете, отдача отложена

Первое десятилетие прошло под знаком подготовки территории, строительства марины и создания якорных объектов гостиничной инфраструктуры. Иностранные инвестиции на этом этапе поступали преимущественно от институциональных инвесторов из стран Залива и акционеров-основателей проекта. Продажи жилья частным иностранным покупателям составляли меньшую долю от общего объёма.

Фаза ускорения

Примерно с 2015 года частные иностранные покупатели — прежде всего из Индии, стран ГСС, Великобритании и России — стали занимать всё большую долю среди приобретателей недвижимости. Нулевой подоходный налог, нулевой налог на имущество и сравнительно невысокий порог входа по сравнению с Дубаем сделали предложение очевидно привлекательным. Доход от аренды облагается налогом по ставке 12% для корпоративных арендодателей; частным владельцам и небольшим арендодателям рекомендуется уточнить свою налоговую ситуацию у местного консультанта.

Что означает вклад в ВВП на уровне OMR878 млн

Показатель вклада в ВВП в размере OMR878 млн отражает мультипликативный эффект: занятость в строительстве, доходы от гостиничного бизнеса, розничный товарооборот и смежные услуги. Для покупателя это сигнал о том, что проект обладает реальной экономической глубиной — перед нами не призрачная застройка с пустующими объектами.

Цены на недвижимость в Al Mouj сегодня

Актуальные запрашиваемые цены меняются вместе с рыночной конъюнктурой, однако общие диапазоны, фигурирующие на рынке, таковы:

• Апартаменты (1–3 спальни): OMR 80 000 — OMR 250 000 в зависимости от этажа, вида и отделки
• Таунхаусы: OMR 200 000 — OMR 380 000
• Отдельно стоящие виллы (с видом на поле для гольфа или марину): от OMR 450 000, премиальные участки — свыше OMR 1 млн

Объём вторичных продаж стабильно растёт, и это принципиально важно: ликвидность — именно тот показатель, который отличает настоящий рынок от прайс-листа под контролем застройщика. Активный вторичный рынок в Al Mouj — одно из его структурных преимуществ перед более молодыми ITC.

Al Mouj в сравнении с другими ITC

Сегодня в Омане официально зарегистрировано более дюжины ITC. Два из них стоит рассмотреть в сравнении с Al Mouj.

Muscat Bay расположен между горами и Оманским заливом, примерно в 25 км к востоку от Al Mouj. Комплекс моложе, тише и находится на более раннем этапе формирования инфраструктуры — отсюда более низкий порог входа, но и меньший текущий спрос на аренду. Для тех, кто готов купить и держать актив пять лет и дольше, соотношение цены и потенциала в Muscat Bay выглядит убедительно.

AIDA, Muscat — ITC на вершине утёса близ Йити, примерно в 40 км к юго-востоку от центра города. Marriott Residences AIDA — один из якорных проектов брендированных резиденций в его составе. AIDA ориентирована на иную аудиторию — скорее курортную, нежели городскую — и по-прежнему находится в активной фазе строительства.

Преимущество Al Mouj — зрелость: 20 лет готовой инфраструктуры, сложившееся сообщество и подтверждённая история завершённых проектов. Обратная сторона — наибольшее окно для прироста капитала для ранних покупателей, по всей видимости, уже закрылось. Вы входите в проверенный актив, а не в возможность на старте.

Что веха в OMR880 млн означает для будущих покупателей

Подтверждение состоятельности системы ITC в Омане

OMR880 млн прямых иностранных инвестиций в один проект — это политический успех. Он даёт оманскому правительству весомый стимул поддерживать и развивать систему ITC, что важно для покупателей, которым нужна уверенность в долгосрочной защите права собственности.

Инициатива Sorouh создаёт дополнительный импульс

Запущенная в рамках Vision 2040, инициатива Sorouh направлена на расширение портфеля ITC, упрощение согласований и привлечение новых иностранных инвестиций в оманскую недвижимость. Двадцатилетние результаты Al Mouj — именно тот аргумент, который архитекторы Sorouh используют в международных презентациях.

Доходность от аренды остаётся ключевой переменной

Долгосрочное экспатриантское население Маската — сосредоточенное в энергетике, логистике и гостиничном бизнесе — формирует устойчивую базу арендаторов. Для удачно расположенных объектов в Al Mouj называют валовую доходность в диапазоне 5–7%, однако чистая доходность с учётом сервисных сборов и 12%-го налога на доход от аренды будет ниже. Просчитайте собственные цифры, прежде чем принимать решение.

Практические шаги при покупке в ITC

1. 01Проверьте статус ITC — запросите у застройщика или юриста официальный регистрационный номер. Al Mouj — устоявшийся проект, но проверка обязательна для любого объекта.
2. 02Эскроу при покупке на стадии строительства — оманское законодательство обязывает застройщиков хранить средства покупателей на зарегистрированном эскроу-счёте. Запросите реквизиты счёта и название банка-куратора до подписания договора.
3. 03Свидетельство о праве собственности (Tapu) — иностранные покупатели в ITC получают полноценное свидетельство о праве собственности от Министерства жилищного строительства и градостроительства. Убедитесь, что документ будет оформлен на ваше имя, а не на номинального корпоративного владельца.
4. 04Наследование без осложнений — Оман разрешает иностранным владельцам передавать недвижимость в ITC по наследству, однако наследники должны соответствовать тем же требованиям к праву собственности. Если ваше наследственное планирование сложное, проконсультируйтесь с юристом.

Двадцатилетняя история прямых иностранных инвестиций в Al Mouj Muscat — самый весомый аргумент для иностранных покупателей, сомневающихся в реальности оманского рынка недвижимости. Ответ, по крайней мере применительно к зрелым ITC, однозначно положительный.

Источник: Times of Oman