Мухафаза Аль-Вуста: следующий рубеж недвижимости Омана?

Мухафаза Аль-Вуста — обширный и малонаселённый центральный регион Омана — планомерно формирует коммерческую и промышленную базу, способную кардинально изменить спрос на недвижимость далеко за пределами устоявшихся коридоров Маската. Рост числа коммерческих регистраций, промышленных лицензий и инвестиционной активности в первом квартале 2026 года свидетельствует о том, что этот долгое время остававшийся в тени регион вступает в новую фазу развития.

Почему Аль-Вуста важна для покупателей недвижимости

Большинство иностранных покупателей сосредоточены на побережье Маската или зелёных пейзажах Салалы — и это понятно: там есть сложившиеся проекты ITC (интегрированные туристические комплексы), чёткие правоустанавливающие документы и проверенный арендный спрос. Тем не менее понимание процессов, происходящих в Аль-Вусте, позволяет лучше читать экономику Омана в целом: деловая активность во внутренних районах страны в конечном счёте отражается на спросе на недвижимость по всей стране.

В Аль-Вусте расположен Дукм — центральный элемент самой амбициозной ставки Омана на диверсификацию экономики. Особая экономическая зона в Дукме (SEZAD) занимает около 2 000 sqm и создана для привлечения инвестиций в нефтехимию, логистику, рыболовство и производство. Когда в регионе растёт число промышленных лицензий и коммерческих регистраций — как это произошло в первом квартале 2026 года — это означает, что всё больше компаний вкладывают капитал в зону. А это, в свою очередь, влечёт за собой приток рабочей силы, рост спроса на жильё и увеличение потребности в торговой и гостиничной инфраструктуре.

Эффект Дукма на жилищный спрос

Промышленные зоны не порождают спрос на элитные виллы в одночасье. Первое, что они генерируют, — это спрос на жильё для персонала: доступные квартиры и сервисные апартаменты для инженеров, технических специалистов и сотрудников логистических компаний. Для девелопера или инвестора в арендную недвижимость это совершенно иной продукт, нежели апартаменты в прибрежном ITC в Маскате, — но реальный и растущий. Стоит следить за государственными жилищными программами и анонсами частных застройщиков, ориентированных на работников Дукма по мере расширения арендной базы SEZAD.

Контекст Vision 2040

Показатели Аль-Вусты за первый квартал 2026 года — не изолированный факт, а одна из точек данных в рамках Vision 2040, которая прямо нацелена на диверсификацию экономики и снижение зависимости от нефтяных доходов. Национальная программа Sorouh по стимулированию инвестиций в недвижимость дополняет этот курс, побуждая девелоперов смотреть за пределы Маската — в сторону городов второго уровня и экономических зон.

Для покупателя или инвестора политический сигнал однозначен: оманское правительство активно стимулирует коммерческую и промышленную деятельность в таких регионах, как Аль-Вуста, подкрепляя это инфраструктурными расходами — строительством дорог, развитием коммунальных сетей и наращиванием портовых мощностей в Дукме. Подобный политический импульс, как правило, предшествует — порой на несколько лет — тому типу жилой и многофункциональной застройки, которая становится привлекательной для частных инвесторов.

Что иностранные покупатели могут купить сегодня

Честная картина такова: в Аль-Вусте пока нет проектов с обозначением ITC, открытых для иностранного фрихолд-владения. По оманскому законодательству иностранные граждане (не из стран GCC) могут приобретать недвижимость только в специально обозначенных зонах ITC. Это означает, что прямая точка входа в историю роста Омана сегодня по-прежнему находится в действующих ITC — прежде всего в Маскате и Салале.

В Салале Hawana Salalah — наиболее зрелый ITC, предлагающий иностранным покупателям право фрихолд-собственности. В рамках этого комплекса Riviera at Hawana Salalah и Amazi at Hawana Salalah — два активных жилых проекта, реализуемых компанией Muriya, совместным предприятием OMRAN и Orascom. Оба предлагают апартаменты с правом на резидентскую визу при соответствующей стоимости покупки.

В Маскате основными ITC-направлениями для иностранных фрихолд-покупателей остаются AIDA, Muscat, Muscat Bay, Shatti Al Qurum, Muscat и Yiti, Muscat.

Налоговые условия остаются привлекательными

Оман не взимает налог у источника с дохода от аренды жилой недвижимости. На арендную плату начисляется муниципальный налог 3%, при покупке уплачивается сбор за передачу права собственности 3% в пользу Министерства жилищного строительства и городского планирования, а с 1 января 2028 года вводится подоходный налог 5% — уточните свою ситуацию у оманского налогового консультанта до покупки. Налог на прирост капитала при продаже недвижимости отсутствует. Это делает расчёт чистой доходности значительно проще, чем во многих конкурирующих рынках региона.

Покупка на стадии строительства: защита через эскроу

Если вы рассматриваете покупку на стадии строительства — будь то в действующем ITC или в любом будущем проекте в Аль-Вусте — оманское законодательство обязывает застройщиков хранить платежи покупателей на зарегистрированном эскроу-счёте. Средства перечисляются застройщику траншами только после подтверждения выполнения соответствующих этапов строительства. Это существенная защита, выгодно отличающая Оман от ряда региональных рынков с более высокими рисками при покупке на стадии строительства. Перед подписанием договора купли-продажи обязательно уточните у застройщика регистрационный номер эскроу-счёта.

Как позиционировать себя сейчас

Чтобы воспользоваться траекторией роста Аль-Вусты, необязательно покупать там недвижимость уже сегодня. Вот практическая схема действий:

• Купите в действующем ITC сейчас — чтобы зафиксировать выгодные налоговые условия Омана и право на резидентскую визу, пока рынок ещё находится на ранней стадии роста относительно Дубая или Абу-Даби.
• Следите за анонсами по Дукму — в особенности за любыми решениями о присвоении статуса ITC жилым или многофункциональным проектам, связанным с SEZAD. У правительства есть механизм создания новых ITC, а экономическая зона с устойчивой промышленной активностью — логичный кандидат на его применение.
• Ставьте денежный поток выше спекуляции. Промышленный рост Аль-Вусты реален, но постепенен. ITC в Салале и Маскате приносят арендный доход уже сегодня; возможности вблизи Дукма остаются историей среднесрочной и долгосрочной перспективы.

Итог

Коммерческий и промышленный рост Аль-Вусты в первом квартале 2026 года — реальный индикатор того, что диверсификация экономики Омана продвигается вперёд. Для покупателей недвижимости это укрепляет уверенность в долгосрочных фундаментальных показателях страны, не создавая при этом прямого и доступного инвестиционного продукта в самом регионе. Разумная стратегия — действовать на сегодняшнем рынке ITC, не упуская из виду, как промышленная база Дукма будет трансформироваться в жилищный спрос в ближайшие три-пять лет.

Источник: Times of Oman