Al Yazan ITC: что новый проект в Муттрахе означает для покупателей

Al Yazan ITC: что новый проект в Муттрахе означает для покупателей

Al Yazan — новейший Integrated Tourism Complex (ITC) Омана, официально представленный в Wilayat Muttrah, Маскат. Впервые в истории этого легендарного побережья иностранцы получают право на полноценное владение недвижимостью.

Проект был торжественно запущен под патронажем высокопоставленных чиновников мухафазы Маскат — недвусмысленный сигнал о поддержке на самом высоком уровне городской администрации. Для покупателя — омани или иностранца — это принципиально важно: статус ITC в сочетании с государственным одобрением на высшем уровне существенно снижает регуляторные риски, которые нередко сопровождают новые девелоперские проекты.

Что такое ITC и почему это важно?

Формат ITC — это правовой механизм, позволяющий гражданам других государств приобретать недвижимость в Омане с полным правом собственности (freehold). Без статуса ITC иностранцы ограничены арендными схемами либо вынуждены действовать через омани-партнёра. Статус ITC у Al Yazan означает, что вы можете владеть своим объектом напрямую, зарегистрировать право собственности на своё имя в Министерстве жилищного строительства и градостроительства и передать имущество по наследству — на тех же условиях, что и гражданин Омана.

Владение объектом в ITC также открывает путь к получению вида на жительство в Омане для собственника и членов его семьи — при условии, что стоимость покупки соответствует установленному государством минимальному порогу. По состоянию на середину 2025 года для получения ВНЖ необходимо вложить не менее OMR 500 000, хотя само по себе право собственности минимальной суммой не ограничено. Этот порог может быть пересмотрен, поэтому перед принятием решения уточняйте актуальные требования непосредственно на сайте Министерства жилищного строительства и градостроительства.

Для понимания того, в какой контекст входит Al Yazan, полезно взглянуть на уже состоявшиеся ITC Маската:

• Al Mouj Muscat — крупнейший многофункциональный ITC столицы с марина, полем для гольфа и сложившимся вторичным рынком. В последние годы квартиры здесь продавались примерно по OMR 700–1 100 за sqm — ориентир для сравнительного ценообразования в рамках ITC Маската.
• Muscat Bay — прибрежный комплекс к северу от города, возведённый на горном хребте высотой около 80–100 метров над уровнем моря: большинство квартир располагают видами на море в несколько ярусов.
• AIDA, Muscat — ITC на утёсе в Йити с брендированными резиденциями, в том числе Marriott Residences AIDA.

Al Yazan пополняет этот список — однако адрес в Муттрахе выгодно отличает его от всех перечисленных проектов.

Почему Муттрах — это особое предложение

Муттрах — не чистый лист на окраине города. Это старейший торговый район Маската: здесь находятся Muttrah Souq, исторический корниш и глубоководная гавань, которая на протяжении столетий служила якорем морской торговли на этом побережье. Создание ITC в таком месте означает наложение современной жилой инфраструктуры на локацию, в шаговой доступности от которой сосредоточено не менее дюжины признанных памятников истории и культуры: сам рынок, набережная корниша, старые городские укрепления, действующий порт. Такой концентрации подлинного характера места новые ITC, выстроенные на пустых участках вдоль побережья, воспроизвести не могут.

В этом одновременно и возможность, и компромисс. Покупателям, мечтающим о тихом курортном анклаве, городская энергетика Муттраха может показаться слишком интенсивной. Тем же, кто хочет пешком добираться до аутентичной омани-жизни, рынка и прогулочной набережной, найти что-то сопоставимое в Маскате будет крайне сложно.

С инвестиционной точки зрения центральное положение Муттраха — вблизи круизного терминала Port Sultan Qaboos и в нескольких минутах езды от коридора международного аэропорта Маскат — обеспечивает высокий потенциал краткосрочной аренды на фоне роста туристического потока в рамках целей Vision 2040.

Защита при покупке на стадии строительства

Если Al Yazan будет реализовывать юниты на стадии off-plan (как большинство новых ITC), Закон о недвижимости Омана обязывает застройщика хранить депозиты покупателей на счёте эскроу, регулируемом государством. Средства перечисляются застройщику траншами — только по факту подтверждённого выполнения строительных этапов, а не по требованию. Прежде чем подписывать какие-либо документы, запросите регистрационный номер счёта эскроу и проверьте его в Управлении рынка капитала или соответствующем регуляторном органе. Эта простая проверка защищает вас от наиболее распространённого риска при покупке off-plan.

Налоговая картина

Оман остаётся одним из наиболее налогово эффективных рынков недвижимости в регионе:

• Налог на доходы физических лиц: 0%
• Налог на прирост капитала от продажи недвижимости: 0%
• Ежегодный налог на владение недвижимостью: 0%
• Налог на доход от аренды: 12% от чистого дохода (применяется при коммерческой сдаче объекта)

Для граждан ССЗ, индийских покупателей и международных инвесторов, сравнивающих Оман с другими рынками, отсутствие регулярных налогов на недвижимость существенно улучшает расчёты долгосрочной доходности. Например, квартира под сдачу в аренду с валовым доходом OMR 6 000 в год не несёт никакой нагрузки от ежегодных сборов за владение — только 12% налога на чистый доход от аренды при коммерческой эксплуатации.

Как Al Yazan вписывается в рамки Sorouh и Vision 2040

Запуск Al Yazan согласуется с инициативой Sorouh в сфере недвижимости — государственной программой, направленной на ускорение развития ITC, привлечение иностранного капитала и диверсификацию экономики за пределы углеводородного сектора. В рамках Vision 2040 туризм является приоритетным направлением роста, а ITC — главным инструментом привязки инвестиций в недвижимость к туристическому потоку. Проект в Муттрахе — в самом сердце круизного и культурно-туристического пояса Маската — идеально вписывается в эту политическую логику.

На что обратить внимание перед принятием решения

На момент написания статьи в открытом доступе не было конкретных данных о цене за sqm, составе юнитов (апартаменты, таунхаусы, виллы), общем количестве объектов, площади участка и подтверждённых сроках сдачи. В качестве рабочего ориентира: сопоставимые ITC-апартаменты в Al Mouj Muscat продавались на вторичном рынке в диапазоне OMR 700–1 100 за sqm; стартовые цены в Al Yazan могут оказаться выше или ниже этого диапазона — в зависимости от класса отделки и локационной премии. Перед тем как вносить средства, проверьте следующее:

1. 01Регистрационный номер ITC — убедитесь, что он опубликован в Официальном вестнике.
2. 02Реквизиты счёта эскроу — зарегистрированного в соответствующем регуляторном органе.
3. 03Утверждённый генеральный план — убедитесь, что разрешения на строительство получены, а не существуют лишь в виде концепции.
4. 04Репутация застройщика — запросите список завершённых проектов, которые можно осмотреть лично.

---

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Al Yazan? Да. Статус ITC позволяет гражданам других государств приобретать юниты с полным правом собственности (freehold), зарегистрированным на своё имя в Министерстве жилищного строительства и градостроительства. Это даёт те же права, что и у гражданина Омана: продавать, сдавать в аренду и передавать имущество по наследству.

Какова минимальная стоимость покупки в Al Yazan? Минимальной суммы для приобретения юнита как такового не существует. Однако для получения вида на жительство в Омане, привязанного к объекту недвижимости, стоимость покупки должна соответствовать государственному порогу — по состоянию на середину 2025 года он составляет OMR 500 000. Уточняйте актуальные данные на сайте Министерства жилищного строительства и градостроительства, поскольку эта цифра может меняться.

Когда появятся юниты в Al Yazan и сколько они будут стоить? На момент написания статьи цены за sqm, типы юнитов и подтверждённые сроки сдачи публично не раскрывались. По мере выхода объявлений ориентируйтесь на сопоставимые ITC Маската: апартаменты в Al Mouj торговались примерно по OMR 700–1 100 за sqm на вторичном рынке. Следите за обновлениями по мере того, как застройщик будет представлять официальную программу продаж.

Даёт ли покупка в Al Yazan право на вид на жительство в Омане? Приобретение объекта стоимостью от OMR 500 000 (по состоянию на середину 2025 года) даёт право подать заявку на вид на жительство в Омане для вас и членов вашей семьи. ВНЖ привязан к факту владения недвижимостью и автоматически не конвертируется в постоянное проживание или гражданство.

Подходит ли Al Yazan для краткосрочной аренды? Близость к круизному терминалу Port Sultan Qaboos и концентрация объектов культурного наследия делают Муттрах более привлекательным для краткосрочной аренды по сравнению с более периферийными ITC. Налог на чистый доход от аренды в размере 12% применяется при коммерческой эксплуатации объекта. На момент написания статьи официальная программа управления апартаментами для краткосрочной аренды в Al Yazan не анонсировалась.

---

Al Yazan — действительно новый адрес на карте ITC-рынка Маската. Историческое окружение Муттраха в сочетании с правовыми гарантиями формата ITC и нулевым налогообложением недвижимости в Омане делают этот проект заслуживающим пристального внимания по мере появления новых деталей.

Источник: Times of Oman