Milano by Danube: всё, что нужно знать покупателям из Омана

Milano by Danube: всё, что нужно знать покупателям из Омана

Milano by Danube — жилая башня дубайской Danube Group, расположенная в Дубае, а не в Омане. Это первое и главное, что должен понимать каждый покупатель из Омана: вы приобретаете актив в ОАЭ, подчинённый законодательству ОАЭ, с иными условиями защиты платежей, ликвидности при перепродаже и выхода из сделки — принципиально отличными от тех, с которыми вы столкнулись бы при покупке недвижимости внутри самого Омана.

Это различие важно, поскольку вице-председатель Danube Group Анис Саджан публично назвал Оман ключевым рынком для проекта — сигнал того, что один из наиболее активных девелоперов Залива видит устойчивый долгосрочный спрос со стороны покупателей и инвесторов из Маската. Его слова, произнесённые в Маскате, подтверждают: покупатели из Омана вошли в число первых и наиболее решительных участников сделок. Для вас это означает, что роуд-шоу девелопера и переговоры об условиях рассрочки в Маскате, по всей видимости, продолжатся — и вам не придётся лететь в Дубай.

Вот что необходимо понять, прежде чем принимать решение.

Что такое Milano by Danube?

Milano by Danube — брендированный жилой башенный проект Danube Group, реализуемый в Дубае. То, что девелопер выделил Оман в качестве ключевого рынка продаж, отражает более широкую тенденцию: застройщики Залива всё активнее рассматривают Маскат как источник состоятельных покупателей — прежде всего из числа индийских экспатов и оманских граждан с трансграничными портфелями.

Почему покупателей из Омана привлекают проекты в Дубае

Причины очевидны. Дубай предлагает привычную валютную привязку (дирхам к доллару), ликвидный рынок перепродажи и короткое лётное время из Маската. Многие индийские экспаты и оманские семьи уже владеют недвижимостью в обоих городах в рамках диверсифицированной стратегии.

Вместе с тем, если вы — иностранный гражданин, рассматривающий покупку недвижимости непосредственно в Омане, ситуация за последние годы существенно изменилась — и этому направлению стоит уделить не меньше внимания, чем любой дубайской возможности.

Покупка недвижимости в Омане иностранным гражданином

Иностранные покупатели могут владеть недвижимостью в Омане на правах фрихолда исключительно в рамках Integrated Tourism Complexes (ITCs) — государственных зон, где нерезидентам предоставляется полное право собственности. Это не узкоспециализированные анклавы: среди них — одни из наиболее престижных адресов Маската.

Основные ITC-зоны в Маскате и его окрестностях:

• Al Mouj Muscat — мастер-плановое прибрежное сообщество с яхтенной мариной, полем для гольфа и торговой улицей. По состоянию на II квартал 2025 года апартаменты здесь начинаются примерно от OMR 65 000 за однокомнатные юниты; более просторные квартиры и виллы значительно превышают OMR 200 000. Студии начального уровня, как правило, не превышают 60 sqm; однокомнатные юниты обычно занимают от 65 до 90 sqm.
• Muscat Bay — проект к северу от столицы, возведённый на крутом холмистом рельефе с перепадом высот 80–120 м над уровнем моря; апартаменты с видом на море расположены на нескольких высотных уровнях.
• AIDA, Muscat — ITC на вершине скалы в Йенките с панорамным видом на Оманский залив, привлекающий покупателей, которые ценят уединение без отрыва от города. Редакционная пометка: проверить путь /areas/aida-muscat перед публикацией.
• Shatti Al Qurum, Muscat — один из наиболее устоявшихся прибрежных районов Маската со смешанной застройкой: старые виллы и современные жилые комплексы. Редакционная пометка: проверить путь /areas/shatti-al-qurum перед публикацией.
• Yiti, Muscat — формирующаяся прибрежная зона к юго-востоку от столицы, где цены на землю остаются ниже, а несколько мастер-планов находятся на ранних стадиях реализации. Редакционная пометка: проверить путь /areas/yiti перед публикацией.

Владение недвижимостью через ITC также даёт право подать заявку на оманскую резидентскую визу — весомое преимущество для экспатов, желающих получить долгосрочный правовой статус, привязанный к реальному активу, а не к рабочему разрешению.

Налоговая среда

Налоговое законодательство Омана — одно из наиболее прозрачных в регионе для владельцев недвижимости:

• Подоходный налог с физических лиц: 0%
• Налог на владение недвижимостью: 0%
• Налог на доход от аренды: 12% — применяется при сдаче юнита в аренду и декларировании арендного дохода

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости отсутствует. Для покупателей, сравнивающих Оман с другими региональными рынками, эта структура означает относительно простой расчёт чистой доходности: валовая доходность минус 12% налога на аренду и расходы на обслуживание.

Покупка строящегося жилья: эскроу обязателен

При покупке строящейся недвижимости в Омане — у местного девелопера или международной группы, реализующей здесь проект, — оманское законодательство требует, чтобы все платежи покупателей хранились на зарегистрированном эскроу-счёте в лицензированном банке. Средства перечисляются девелоперу траншами по мере подтверждённого выполнения строительных этапов.

Это реальная защита. Перед подписанием любого договора на строящийся объект в Омане уточните номер эскроу-счёта и наименование банка-куратора. Не переводите средства на общий операционный счёт девелопера.

Политический контекст: Vision 2040 и Sorouh

Стремление Омана привлечь иностранные инвестиции в недвижимость — не случайность. Государственный план экономической диверсификации Vision 2040 прямо определяет туризм и недвижимость как точки роста, снижающие зависимость от углеводородных доходов. Инициатива Sorouh, запущенная при Министерстве жилищного строительства и градостроительства, является операционным инструментом этой стратегии: она упрощает согласование ITC, расширяет перечень допустимых зон и продвигает Оман на международном уровне среди девелоперов и покупателей.

Взаимодействие Danube Group с Оманом органично вписывается в эту логику. Когда девелопер такого масштаба называет Оман «ключевым рынком», это отчасти отражает активную работу правительства по привлечению региональных и международных застройщиков с брендированным продуктом для оманских покупателей.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я получить оманскую резиденцию, купив недвижимость в ITC? Да. Приобретение фрихолд-юнита в рамках обозначенного ITC даёт право подать заявку на оманскую резидентскую визу. Виза привязана к объекту: при продаже право на резиденцию утрачивается. Актуальные минимальные пороги стоимости покупки уточняйте в Министерстве жилищного строительства и градостроительства или у лицензированного оманского юриста по недвижимости — эти параметры могут меняться.

Зарегистрирован ли Milano by Danube в RERA? Все строящиеся проекты, реализуемые в Дубае, обязаны быть зарегистрированы в Агентстве по регулированию рынка недвижимости (RERA) — регуляторном подразделении Земельного департамента Дубая. Перед переводом каких-либо средств проверьте регистрационный номер проекта в RERA на официальном портале Земельного департамента. Не полагайтесь исключительно на маркетинговые материалы.

Какова минимальная цена покупки в ITC Омана? Порог входа варьируется в зависимости от зоны и типа юнита. В Al Mouj Muscat однокомнатные апартаменты по состоянию на II квартал 2025 года выставлялись от примерно OMR 65 000. В ряде ITC можно найти студии дешевле, тогда как земельные участки под виллы и более просторные юниты стоят значительно дороже. Единого минимума для всех ITC не существует — каждый проект устанавливает собственные цены.

Могут ли покупатели из Омана приобрести Milano by Danube, не выезжая в Дубай? На практике — да. Danube Group проводит активные роуд-шоу в Маскате, позволяя покупателям ознакомиться с условиями рассрочки, подписать резервационные соглашения и начать процесс покупки на месте. Финальная регистрация объекта в Земельном департаменте Дубая осуществляется девелопером от вашего имени, однако перед подписанием любого обязывающего договора рекомендуется получить независимую юридическую консультацию.

Что делать дальше

Если вы — покупатель из Омана, рассматривающий Milano by Danube как инвестицию в Дубае, подходите к нему так же, как к любому строящемуся объекту в ОАЭ: проверьте регистрацию в RERA, изучите условия эскроу и просчитайте сценарий выхода с учётом текущей ликвидности дубайского рынка перепродажи.

Если роуд-шоу Danube побудило вас заново взглянуть на сам Оман как на инвестиционное направление, начните с ITC-зон. Такие районы, как Al Mouj Muscat и Muscat Bay, предлагают фрихолд-право собственности, право на резиденцию и налоговую среду, выгодно отличающуюся от большинства региональных альтернатив, — без необходимости управлять трансграничным активом.

Оба подхода не исключают друг друга. Ряд покупателей в Маскате владеет юнитами на обоих рынках. Главное — оценивать каждую сделку по её собственным показателям, а не опираться на энтузиазм девелопера.

---

Источник: Times of Oman