Новые курортные контракты в Аль-Хамре: Оман делает ставку на недвижимость во внутренних районах страны

Министерство наследия и туризма Омана подписало два договора узуфрукта на строительство 4-звёздочного курорта в Wilayat Аль-Хамра. Этот шаг выводит один из самых живописных внутренних регионов страны в центр инвестиционного внимания.

Тем, кто привык следить исключительно за прибрежными проектами Маската, стоит принять к сведению: следующая волна оманской недвижимости и гостиничного девелопмента всё активнее движется вглубь страны — при поддержке государственных контрактов и туристических целей Vision 2040.

Что означают эти контракты

Договор узуфрукта предоставляет застройщику право использовать государственную землю и извлекать из неё доход в течение определённого срока — как правило, от 25 до 50 лет в Омане — без перехода права собственности на участок. Это стандартный правовой инструмент, который Министерство наследия и туризма применяет для вовлечения государственных земель в частный туристический девелопмент.

Одновременное подписание двух контрактов в рамках одного wilayat говорит о скоординированном поэтапном развитии, а не о разовом проекте. Немаловажна и категория «4 звезды»: она занимает оптимальную нишу между бюджетными гостевыми домами и ультралюксовыми лоджами, ориентируясь на растущий средний сегмент туристов из стран GCC и международных путешественников, интересующихся культурным наследием, — именно они обеспечивают заполняемость отелей во внутренних районах Омана.

Почему Аль-Хамра и почему сейчас

Аль-Хамра расположена в мухафазе Ад-Дахилия, примерно в 180 км к юго-западу от Маската. Здесь находится Мисфат Аль-Абрийин — деревня из глинобитных домов, построенная прямо в скале, — а у подножия гор Хаджар открывается путь к Джебель-Шамс, высочайшей вершине Омана.

Туристическая инфраструктура региона явно отстаёт от его природного и культурного потенциала. Поток туристов во внутренние районы страны стабильно растёт по мере восстановления оманского туристического сектора после пандемии, однако предложение гостиничных номеров в Аль-Хамре и её окрестностях по-прежнему крайне ограничено. Новый 4-звёздочный курорт призван закрыть именно этот дефицит.

С точки зрения инвестиций в недвижимость, появление якорного гостиничного объекта имеет принципиальное значение. Когда в недостаточно развитом районе открывается курорт по государственному контракту, это, как правило, влечёт за собой:

• Рост стоимости земли в прилегающем wilayat по мере развития сервисной и дорожной инфраструктуры
• Подтверждение инвестиционной состоятельности локации для частных девелоперов, рассматривающих жилые или многофункциональные проекты
• Увеличение спроса на краткосрочную аренду — виллы и гостевые дома вблизи курортного коридора выигрывают от перетока бронирований

Узуфрукт и право собственности: в чём разница

Иностранным покупателям важно понимать принципиальное различие между узуфруктными проектами и объектами в рамках Интегрированных туристических комплексов (ITC) с правом фриhold-собственности.

Договоры узуфрукта (как подписанные в данном случае) заключаются между государством и застройщиком. Застройщик строит объект и управляет им, а по истечении срока контракта земля возвращается государству. Иностранные частные покупатели не могут приобрести право собственности на землю в рамках узуфруктного соглашения.

ITC, напротив, — это специально выделенные зоны, где иностранные граждане могут владеть полноценной собственностью на основании Королевского декрета. К действующим ITC-зонам относятся Muscat Bay, AIDA, Muscat и Yiti, Muscat на побережье столицы. Если цель — получить свидетельство о праве собственности, ITC остаётся основным законным путём.

Вместе с тем курортный девелопмент в Аль-Хамре вполне может стать предвестником перемен. Oman последовательно расширяет перечень ITC-зон: Al Mouj (The Wave) начинался как единственный проект, а сегодня система ITC охватывает десятки зон по всей стране. Регионы, привлёкшие государственные гостиничные инвестиции, нередко получают статус ITC или аналогичный режим иностранного владения уже в следующем плановом цикле.

Налоги и основы владения недвижимостью во внутренних районах

Независимо от того, рассматриваете ли вы квартиру в ITC в Маскате или следите за перспективами коридора Аль-Хамра, налоговый климат в Омане остаётся неизменным:

• 0% подоходного налога для физических лиц
• 0% налога на имущество при владении
• 12% налога у источника на доход от аренды, получаемый нерезидентами

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости отсутствует. Для граждан стран GCC правила владения в целом приравнены к правилам для граждан Омана за пределами ITC-зон — это существенное преимущество по сравнению с иностранными (не-GCC) покупателями, которые ограничены в праве фриhold-собственности рамками ITC.

Что это означает для рынка в целом

Контракты в Аль-Хамре вписываются в более широкую тенденцию. В рамках инициативы Sorouh — государственной программы интегрированного туристического и девелоперского развития — Министерство наследия и туризма активно выставляет на тендер договоры узуфрукта сразу в нескольких мухафазах. Цель — перераспределить туристический ВВП за пределы Маската и Салалы и сформировать жизнеспособные гостиничные кластеры во внутренних и северных районах страны.

Для инвесторов в недвижимость практический вывод таков: территории вблизи новых государственных курортных объектов, как правило, начинают привлекать повышенный интерес девелоперов в течение 18–36 месяцев после подписания контракта. Если вы отслеживаете перспективные локации, а не только устоявшиеся ITC-зоны, Аль-Хамра и весь коридор Ад-Дахилия заслуживают места в вашем списке наблюдения.

Установленные ITC-проекты на побережье Маската — Muscat Bay, AIDA, Muscat и Yiti, Muscat — по-прежнему остаются наиболее очевидным путём к фриhold-собственности для иностранцев. Однако готовность государства заключать узуфруктные контракты во внутренних районах, таких как Аль-Хамра, — весомый сигнал того, что оманский рынок недвижимости расширяет свою географию.

Ключевые выводы

• Подписаны два договора узуфрукта на строительство 4-звёздочного курорта в Wilayat Аль-Хамра, мухафаза Ад-Дахилия
• Узуфрукт ≠ право собственности; иностранным покупателям, желающим получить свидетельство о праве собственности, следует ориентироваться на специализированные ITC
• Якорные гостиничные объекты исторически повышают стоимость прилегающих земель и спрос на краткосрочную аренду
• Культурный и природный потенциал Аль-Хамры (Мисфат Аль-Абрийин, доступ к Джебель-Шамс) обеспечивает ей реальные туристические преимущества
• Инициатива Sorouh — политический двигатель, стимулирующий туристические инвестиции во внутренних районах Омана

Источник: Times of Oman