Возрождение наследия Низвы: что это значит для покупателей недвижимости

Министерство наследия и туризма Омана ведёт реабилитацию исторических кварталов по всей Аль-Дахилии — и для тех, кто следит за рынком недвижимости во внутренних районах страны, это самый чёткий сигнал от государства: регион целенаправленно позиционируется как долгосрочное туристическое и инвестиционное направление.

Что на самом деле включает программа реабилитации

Министерство совместно с профильными национальными ведомствами проводит технико-экономические обоснования и реставрационные работы в ряде исторических кварталов (по-арабски: ahya' tarikhiyya) провинции Аль-Дахилия. Провинция охватывает Низву, Баhлу, Манах, Адам и Изки — цепочку древних поселений, расположенных примерно в 150–180 км к юго-западу от Маската.

Речь идёт не о косметическом ремонте. Реабилитация такого масштаба, как правило, включает:

• Конструктивное укрепление глинобитных башен, стен и ирригационных каналов фаладж
• Модернизацию инфраструктуры — дорог, коммуникаций и пешеходных маршрутов, обеспечивающих круглогодичный доступ к объектам наследия
• Зонирование и градостроительные исследования, определяющие, что можно строить вблизи охраняемых территорий

Для покупателей именно последний пункт имеет наибольшее значение. Чёткое зонирование вокруг охраняемой зоны, как правило, стабилизирует стоимость земли и снижает спекулятивную волатильность, характерную для неупорядоченных территорий.

Почему Аль-Дахилия попала в поле зрения инвесторов

Низва уже сейчас является самым посещаемым городом во внутренних районах Омана: туристов привлекают форт XVII века и пятничный скотный рынок. Баhла включена в список Всемирного наследия ЮНЕСКО — благодаря форту и древней системе фаладж. Это не безвестные места, которые только предстоит открыть, — это устоявшиеся точки притяжения, вокруг которых государство теперь решило сосредоточить инвестиции.

Инвестиционная логика здесь следует знакомой схеме, уже опробованной в других странах Залива: государственная реставрация объектов наследия увеличивает туристический поток, поток создаёт спрос на гостиничное размещение и краткосрочную аренду, а этот спрос в конечном счёте толкает вверх стоимость жилья в прилегающих районах.

В рамках Vision 2040 и инициативы Sorouh Оман взял курс на диверсификацию ВВП и снижение зависимости от углеводородов, определив туризм в качестве одного из ключевых приоритетов. Аль-Дахилия находится в центре «Коридора культурного туризма», который проектировщики проложили от Маската через внутренние районы до Салалы. Расходы на реабилитацию здесь — не статья по усмотрению, а часть финансируемой национальной программы.

Возможности для покупки недвижимости: что доступно, а что нет

Здесь иностранным покупателям необходимо чётко понимать ситуацию. Аль-Дахилия в настоящее время не является зоной Интегрированного туристического комплекса (ITC). По законодательству Омана, граждане других государств могут приобретать недвижимость в собственность только в пределах специально обозначенных зон ITC — большинство из которых сосредоточено в районе Маската и на побережье.

Это означает следующее:

• Граждане Омана и стран ССЗ могут напрямую приобретать землю и жилую недвижимость в Низве и прилегающих городах. Программа реабилитации исторического наследия делает это привлекательной ставкой на среднесрочную перспективу.
• Иностранные покупатели из стран, не входящих в ССЗ, в настоящее время не могут приобретать недвижимость в Аль-Дахилии на правах собственности. Однако они могут инвестировать через зарегистрированные в Омане компании или рассматривать долгосрочную аренду — оба варианта требуют квалифицированной юридической консультации до принятия каких-либо финансовых обязательств.

Если вы иностранный покупатель, которого привлекает прежде всего история туристического развития на базе наследия, наиболее практичный путь в ближайшей перспективе — обратить внимание на прибрежные проекты в зонах ITC, также выигрывающие от инвестиций в туристическую инфраструктуру. Среди них — Йити, Маскат и Aida, Маскат, расположенные в туристическом коридоре роста столицы, а также сложившееся сообщество Al Mouj Muscat.

Вместе с тем регуляторная среда в Омане меняется. С 2006 года государство несколько раз расширяло перечень зон ITC, и нет принципиальных препятствий для того, чтобы в будущем ITC был учреждён в районе Низвы или рядом с ней — особенно если крупный девелопер в сфере гостеприимства предложит там интегрированный проект.

Краткосрочная аренда: направление, за которым стоит следить

Даже без права собственности реабилитация исторических кварталов Низвы открывает непосредственные возможности в сегменте краткосрочной аренды и бутик-отельного бизнеса. Туристы, приезжающие ради культурного наследия, — особенно путешественники из Европы и Восточной Азии, — неизменно готовы платить больше за жильё внутри охраняемой зоны или в непосредственной близости от неё, а не на её окраинах.

Отреставрированный традиционный дом (bayt arabi) в реабилитированном квартале Низвы, работающий как лицензированный гестхаус или аналог Airbnb, способен приносить доходность выше, чем стандартная квартира в новом районе. Сложность в том, что поиск, реновация и лицензирование таких объектов требуют местных знаний и партнёрства с оманскими структурами — для иностранных граждан это обязательное условие.

Ключевые ориентиры:

• Средние цены на жилую землю в центре Низвы исторически были значительно ниже маскатских аналогов — что делает входной порог весьма умеренным для оманских покупателей.
• В Омане действует 0% подоходного налога для физических лиц и 0% налога на недвижимость. Доход от аренды облагается налогом у источника в размере 12% от валовой суммы — как для резидентов, так и для нерезидентов.
• При покупке строящегося жилья в любой точке Омана средства покупателя должны храниться на лицензированном счёте эскроу в соответствии с Законом о девелопменте недвижимости — убедитесь в наличии такого счёта до перевода любого задатка.

За чем следить в ближайшие 12–24 месяца

Три события способны существенно изменить инвестиционную картину в Аль-Дахилии:

1. 01Официальное присвоение статуса ITC гостиничному или многофункциональному проекту вблизи Низвы или Баhлы — это впервые откроет иностранным покупателям возможность приобретения недвижимости в собственность.
2. 02Завершение модернизации скоростной трассы Маскат–Низва, которая сократит время в пути и увеличит поток однодневных туристов и гостей на выходные.
3. 03Объявления Министерства наследия о конкретных кварталах, включённых в программу реабилитации, — чем точнее очерчена зона, тем проще определить, какие прилегающие участки выиграют больше всего.

Следите за официальными сообщениями Министерства наследия и туризма и Инвестиционного управления Омана: оба ведомства публикуют обновления на арабском и английском языках.

Итог

Реабилитация исторического наследия Аль-Дахилии — это реальный, финансируемый государством катализатор, а не пресс-релиз. Для оманских покупателей и граждан стран ССЗ окно возможностей для приобретения земли или недвижимости в Низве и Баhле — до того, как стоимость активов переоценится, — открыто уже сейчас. Для иностранных покупателей из стран, не входящих в ССЗ, участие пока носит косвенный характер: стоит следить за расширением ITC во внутренние районы страны, а в ближайшей перспективе рассмотреть прибрежные зоны ITC, которые в равной мере выигрывают от туристического импульса Vision 2040.

Источник: Times of Oman