Оман и Турция обсуждают жилищное строительство: что это значит для покупателей недвижимости

Министерство жилищного строительства и градостроительства Омана завершило официальный визит в Анкару — сигнал того, что Султанат активно изучает международный опыт, в том числе турецкую модель массового жилищного строительства, чтобы ускорить развитие городской среды внутри страны. Для покупателя или инвестора это важно: межправительственное сотрудничество в жилищной сфере, как правило, означает более быстрое прохождение проектов, повышение строительных стандартов и расширение предложения в среднем ценовом сегменте, на который прямо ориентирована Vision 2040.

Почему Турция? Логика партнёрства

Турецкое Управление жилищного строительства (TOKI) с начала 2000-х годов возвело более миллиона единиц доступного и среднеценового жилья, став одной из наиболее изучаемых моделей государственного жилищного строительства в развивающемся мире. Оманская делегация проявила особый интерес к системам градостроительного планирования, технологиям сборного строительства и механизмам финансирования социального жилья — областям, в которых у Турции есть измеримые результаты.

Это не двустороннее торговое соглашение и не политическое сближение. Речь идёт об обмене техническими знаниями — том самом, который незаметно меняет строительные нормы, ускоряет процессы выделения земли и в итоге выражается в росте числа сданных объектов. Оман проводил аналогичные ознакомительные визиты в Сингапур (мастер-планирование) и Южную Корею (инфраструктура умных городов), и оба опыта напрямую повлияли на обновление политики в рамках программы доступного жилья Sorouh.

Связь с программой Sorouh

Sorouh — национальная программа Омана по обеспечению субсидируемым и доступным жильём оманских семей — это внутриполитический контекст данного визита. Программа хронически сталкивается с разрывом между спросом и объёмами строительства: отчасти потому, что строительная отрасль Омана традиционно опирается на индивидуальные, трудоёмкие методы, которые медленны и дороги в масштабе.

Если Министерство возьмёт на вооружение элементы турецкого подхода к сборному или модульному строительству, можно ожидать:

• Сокращения сроков строительства в рамках государственных жилищных программ — а значит, меньшего времени ожидания для оманских семей в очереди на жильё.
• Снижения затрат, которое высвободит бюджет на инфраструктуру — дороги, коммуникации, школы — вокруг новых жилых кварталов.
• Готовой модели, которую частные застройщики смогут адаптировать для среднеценовых проектов ITC (Integrated Tourism Complex), ориентированных на иностранных покупателей.

Последний пункт наиболее актуален для тех, кто не является гражданином Омана и рассматривает покупку. Механизм ITC — единственный законный способ получить полное право собственности на недвижимость в Омане для иностранных граждан, и любое повышение эффективности в строительной отрасли в целом сокращает сроки сдачи объектов и улучшает качество отделки по всему рынку.

Что это означает для рынка ITC

Сегодня в Омане насчитывается более десятка обозначенных зон ITC, сосредоточенных в районах Muscat Bay, AIDA, Muscat, Yiti, Muscat, Shatti Al Qurum и Hawana Salalah. Именно здесь покупатель из Индии, стран GCC, Европы или России может оформить право собственности напрямую — без участия оманского партнёра.

Омано-турецкие переговоры не меняют правил ITC напрямую, однако вписываются в более широкую волну реформ, которая эти правила меняет. Правительство расширяет перечень зон ITC, снижает минимальный порог инвестиций для получения вида на жительство при покупке недвижимости и подталкивает застройщиков к ускорению сдачи объектов на стадии строительства. Более эффективная национальная строительная отрасль работает на все эти цели.

Проекты, которые сейчас реализуются в рамках ITC, наглядно показывают направление движения. В Yiti, Muscat компания Diamond Developers строит The Sustainable City — низкоуглеродное сообщество с мастер-планом, представленное двумя продуктовыми линейками: Sustainable District at The Sustainable City – Yiti и The Plaza at The Sustainable City – Yiti. Оба объекта продаются на стадии строительства, а значит, на них распространяются обязательные требования Омана об эскроу-счетах: поэтапные платежи хранятся на регулируемом счёте до достижения строительных этапов, обеспечивая правовую защиту, которой многие сопоставимые рынки не предлагают. В AIDA, Muscat проект Marriott Residences AIDA демонстрирует, как брендированная гостиничная концепция интегрируется в модель ITC, привлекая покупателей, которым нужны и собственное жильё, и источник арендного дохода.

Налоги, право собственности и ключевые цифры

Прежде чем делать далеко идущие выводы из дипломатических визитов, стоит опереться на фундаментальные преимущества, которые уже делают Оман привлекательным:

• 0% подоходного налога — арендный доход остаётся у вас, а не у налоговых органов.
• 0% налога на передачу права собственности — аналога гербового сбора при покупке не существует.

Оман не взимает налог у источника с дохода от аренды жилой недвижимости. На арендную плату начисляется муниципальный налог 3%, при покупке уплачивается сбор за передачу права собственности 3% в пользу Министерства жилищного строительства и городского планирования, а с 1 января 2028 года вводится подоходный налог 5% — уточните свою ситуацию у оманского налогового консультанта до покупки.

• Право на проживание — покупка объекта в зоне ITC на сумму не ниже установленного порога (в настоящее время OMR 130 000 для двухлетнего возобновляемого вида на жительство) даёт право на законное проживание в стране.

Министерский визит в Анкару эти условия не меняет. Что может измениться в горизонте 12–24 месяцев — так это объём и разнообразие предложения, особенно в сегменте квартир стоимостью OMR 60 000–120 000, который сейчас недостаточно представлен на рынке ITC.

Практические выводы для тех, кто следит за рынком

Следите за анонсами в среднеценовом сегменте ITC

Если реформы в области градостроительства выльются в новые обозначения ITC или расширение существующих зон, именно там, как правило, появляются цены для первых покупателей. Отслеживайте Королевские указы, публикуемые в Официальном вестнике, — они служат формальным основанием для создания новых зон ITC.

Проверка объектов на стадии строительства остаётся обязательной

Независимо от того, применяется ли в проекте турецкая технология сборного строительства или традиционные методы, ваш чек-лист неизменен: убедитесь в регистрации эскроу-счёта в Комиссии по рынку капитала, проверьте историю сдачи объектов застройщиком и изучите договор купли-продажи с лицензированным оманским юристом до подписания.

Диверсифицируйте вложения по зонам

Muscat Bay и Shatti Al Qurum отличаются премиальными ценами; Yiti, Muscat и Hawana Salalah предлагают более низкий порог входа с долгосрочным потенциалом роста по мере развития инфраструктуры. Двустороннее жилищное партнёрство, повышающее эффективность строительства, принесёт наибольшую пользу именно этой категории.

Общая картина

Открытый подход Омана к жилищной политике — учиться у Турции, Сингапура и Южной Кореи, а не изобретать велосипед — полностью соответствует прагматизму, которым отличается Vision 2040. Султанат не стремится раздуть пузырь на рынке недвижимости: его цель — обеспечить доступным жильём растущее население и одновременно создать конкурентоспособный международный рынок инвестиционной недвижимости. Эти две задачи не противоречат друг другу — именно поэтому модель ITC неизменно привлекает иностранных инвесторов с момента своего официального введения в начале 2000-х годов.

Визит в рамках оманско-турецкого диалога — лишь одна точка в более длинном тренде. Следите за тем, как он воплотится в политических решениях и последующих анонсах проектов.

Источник: Times of Oman