إعادة تأهيل تراث الداخلية: ما الذي يعنيه ذلك لمشتري العقارات؟

أحياء الداخلية التاريخية تُعاد إلى الحياة — وعلى مشتري العقارات الانتباه

تنكبّت وزارة التراث والسياحة العُمانية على دراسة الأحياء ذات القيمة التاريخية في محافظة الداخلية وإعادة تأهيلها، بهدف معلن يرمي إلى تنشيط السياحة وتحفيز الاستثمار الخاص في المناطق الداخلية. ولمن يرصد سوق العقارات العُمانية خارج نطاق مسقط، يُمثّل هذا المسار أحد أوضح الإشارات الحكومية حتى الآن على أن الداخلية تُهيَّأ لموجة جديدة من النشاط الاقتصادي.

---

ما الذي يتضمنه برنامج إعادة التأهيل فعلياً؟

تحتضن محافظة الداخلية — التي تضم نزوى وبهلاء ومناح وبركة الموز — بعضاً من أعرق النسيج العمراني ما قبل الحديث في عُمان: مستوطنات زراعية تروّيها الأفلاج، وبيوت أبراج من الطين المدكوك، ومدن قديمة محصّنة تسبق العاصمة الحالية بقرون.

والبرنامج الوزاري ليس مجرد طلاء على السطح. فوفقاً لما أوردته صحيفة تايمز أوف عُمان، يشمل العمل دراسات إنشائية للمباني التراثية، وتنسيقاً مع الجهات المعنية في مجال تخطيط استخدامات الأراضي، فضلاً عن إطار تنظيمي مُصمَّم لاستقطاب الاستثمار الخاص إلى المناطق المُعاد تأهيلها. بعبارة أوضح: تضطلع الحكومة بالأعمال التحتية الصعبة والتمهيد التنظيمي، حتى يتمكن المطورون الخاصون والمشترون من الدخول بثقة.

ومن أبرز المواقع التي يُفهم أنها قيد الدراسة:

• نزوى القديمة — القلب التجاري والثقافي للداخلية، يُهيمن عليها حصنها العريق من القرن السابع عشر وسوقها الأسبوعية للماشية
• بهلاء — موقع مدرج على قائمة التراث العالمي لليونسكو منذ عام 1987، تتصدره قلعة بهلاء وما يحيط بها من مستوطنة ذات أسوار طينية
• بركة الموز — قرية أفلاج محفوظة بامتياز عند سفح جبل الأخضر، وهي وجهة يومية رائجة من نزوى
• مناح — مستوطنة أقل شهرة لكنها غنية معمارياً بأبراجها الدفاعية المتكاملة

---

لماذا تدفع إعادة التأهيل التراثي الحكومية قيم العقارات إلى الأعلى؟

هذا النمط راسخ على المستوى الدولي، وعُمان تسير فيه بوعي وتخطيط. فحين تستثمر الحكومة في البنية التحتية التراثية — من طرق ومرافق وممرات للمشاة وأنظمة بناء منظّمة — ترتفع قيم الأراضي المحيطة، لأن مستوى المخاطرة بالنسبة للمستثمرين الخاصين ينخفض.

وفي حالة الداخلية، تسير الآلية على النحو الآتي:

1. 01تزداد حركة السياحة مع تحسّن إمكانية الوصول إلى المواقع المُرمَّمة وتطوير طريقة عرضها. وكلما تدفّق الزوار، ازداد الطلب على الإقامة والطعام والتجزئة — وكل ذلك يستلزم عقارات.
2. 02الوضوح التنظيمي في مناطق التراث يُحدد للمطورين بدقة ما يُسمح ببنائه وما لا يُسمح، مما يُقلّص الغموض في التخطيط.
3. 03الاستثمار الحكومي المشترك يُرسل إشارة بالتزام طويل الأمد؛ إذ لن تتخلى وزارة أنفقت المال العام على حيٍّ ما عن ذلك الحي بسهولة.

وتُحدد Vision 2040 السياحةَ صراحةً ركيزةً من ركائز التنويع الاقتصادي، فيما تسير مبادرة Sorouh للإسكان بالتوازي معها لتحفيز المعروض السكني. وتندرج إعادة تأهيل الداخلية بوضوح ضمن كلا الإطارين.

---

مسألة التملك الأجنبي في المناطق الداخلية

هنا الحقيقة كاملة. لا تحتضن محافظة الداخلية حالياً أي مجمع سياحي متكامل (ITC)، وهو الآلية القانونية التي تُتيح لغير العُمانيين تملّك العقارات بصك حرّ في عُمان. فمجمعات ITC — كتلك الموجودة في Al Mouj Muscat وMuscat Bay وAIDA وYiti — مناطق مُخصَّصة يحق فيها للمشترين الأجانب التملك الكامل مع ما يرتبط به من حقوق إقامة.

وهذا يعني أن التملك الحر المباشر في نزوى أو بهلاء غير متاح حالياً للمواطنين الأجانب عبر مسار ITC المعتاد.

غير أن ثمة مسارين واقعيين يستحقان المتابعة:

• حق الانتفاع والإيجار طويل الأمد — يحق للأجانب بموجب القانون العُماني الحصول على حق انتفاع (يصل إلى 50 عاماً قابلة للتجديد) على عقارات خارج مجمعات ITC. وهذا حق موثّق بصك قانوني تقبل به البنوك ضماناً للتمويل.
• التصنيف المستقبلي كـ ITC — مع نضج مناطق السياحة التراثية واستقطابها أعداداً دولية من الزوار، ثمة سوابق حكومية في توسيع إطار ITC؛ فـ Yiti مثلاً كانت منطقة ساحلية شبه خالية قبل حصولها على هذا التصنيف. وقد تكون إعادة تأهيل الداخلية مقدمةً لخطوة مماثلة على المدى المتوسط.

أما المواطنون العُمانيون ومواطنو دول مجلس التعاون الخليجي فلا تسري عليهم أي قيود، ويحق لهم الشراء بحرية في أرجاء المحافظة كافة.

---

البيئة الضريبية: كيف تبدو الصورة؟

سواء اشتريت داخل مجمع ITC أو خارجه، تظل عُمان من أكثر البيئات الضريبية ملاءمةً في المنطقة:

• 0% ضريبة دخل شخصية
• 0% ضريبة عقارية سنوية
• 12% ضريبة استقطاع على دخل الإيجار — وهي الرسم الوحيد الذي ينبغي احتسابه في حسابات العائد

بالنسبة لعقار تراثي يُحوَّل إلى نزل بوتيكي أو إيجار قصير الأمد في أحياء نزوى المُعاد تأهيلها، تبقى ضريبة الإيجار البالغة 12% معقولة في مقابل معدلات الإشغال التي تستطيع وجهة مدرجة لدى اليونسكو ومدعومة حكومياً تحقيقها.

---

خطوات عملية لمن يرغب في التحرك الآن

لا داعي لانتظار إعلان ITC لتضع قدمك على أرض صلبة. إليك ما يُجدي اليوم:

1. 01تابع أسعار الأراضي في نزوى وبهلاء الآن، قبل اكتمال أعمال التأهيل وقبل أي إعلان عن تصنيف ITC. فأسعار الداخلية لا تزال جزءاً يسيراً من نظيراتها الساحلية في مسقط.
2. 02استعن بمستشار قانوني عُماني متخصص في هياكل حق الانتفاع إن كنت أجنبياً. الإجراءات قابلة للإدارة، والمفتاح هو ضبط هيكل حيازة الملكية بشكل صحيح منذ البداية.
3. 03انظر إلى العقارات المرتبطة بالضيافة — النزل الصغيرة، والبيوت التقليدية المُرمَّمة المعروفة محلياً بـ بيت العربي، والأراضي الزراعية التي تحمل حقوق مياه الأفلاج، كلها فئات أصول تستفيد مباشرة من إعادة التأهيل السياحي.
4. 04المشاريع على الخارطة في الداخلية — إن أطلق المطورون مشاريع في هذه المنطقة، تذكّر أن القانون العُماني يُلزم بحسابات ضمان (Escrow) لمبيعات الوحدات على الخارطة. أي مطور جاد سيحتفظ بدفعاتك المرحلية في حساب ضمان خاضع للرقابة؛ تحقق من ذلك قبل التوقيع.
5. 05قارن بالمجمعات السياحية المتكاملة القائمة — إن كان التملك الحر والسيولة الفورية أولويتك على حساب إمكانية الارتفاع المستقبلي، فإن مشاريع ITC الساحلية في Shatti Al Qurum أو Al Mouj Muscat تظل نقطة دخول أقل مخاطرة.

---

خلاصة القول

إعادة تأهيل الداخلية التراثية إشارة حكومية داعمة، لا ضمان مكتوب. فالداخلية لا تزال رهاناً بأفق زمني أطول وعائد محتمل أعلى مقارنةً بسوق ITC المتأصل في مسقط. لكن لمن يريد أن يسبق دورة العقارات المدفوعة بالسياحة — ويستوعب هيكل الملكية الراهن — فإن نزوى وما يحيط بها من بلدات تاريخية تستحق وقتاً جاداً من البحث الآن، لا بعد قص شريط الافتتاح.

المصدر: Times of Oman