مشروع العنونة في مسقط: ما يعنيه لمشتري العقارات

أتمّت محافظة مسقط 80% من أعمال التنفيذ الميداني لمشروع العنونة الوطني في سلطنة عُمان، إذ باتت لافتات أسماء الشوارع وأرقام المباني تُركَّب في أرجاء العاصمة. وإن كنتَ تنوي شراء عقار أو بيعه أو تمويله، فإن هذه النسبة تحمل من الأهمية ما قد لا يبدو جليًّا للوهلة الأولى.

ما هو مشروع العنونة الوطني؟

مشروع العنونة الوطني مبادرةٌ حكومية شاملة تهدف إلى منح كل شارع ومبنى ووحدة في سلطنة عُمان عنوانًا موحّدًا وقابلًا للتحقق. وتتصدّر محافظة مسقط هذا التطبيق، حيث تعمل فرق ميدانية على تركيب اللافتات وأرقام المباني، مع مطابقة السجلات في قاعدة بيانات مركزية.

ومع اكتمال 80% من العمل، بات الجزء الأكبر من النسيج العمراني لمسقط — بما يشمل الأحياء السكنية الراسخة والمشاريع الحديثة — موثّقًا في المنظومة. أما الـ20% المتبقية فتشمل المناطق التي سبق فيها التوسع العمراني السريع أو غير الرسمي جهودَ الرصد والتوثيق.

يندرج هذا المشروع ضمن الإطار الأشمل لـ Vision 2040، الرامي إلى بناء اقتصاد متنوع يرتكز على البيانات. ومنظومة العناوين الوطنية ركيزةٌ أساسية لتحقيق هذا الهدف؛ إذ لا يمكن لشبكات اللوجستيات، ولا لخدمات الطوارئ، ولا — وهذا الأهم لقرّائنا — لأنظمة تسجيل العقارات أن تعمل بكفاءتها القصوى في غياب هذه المنظومة.

التأثير المباشر على معاملاتك العقارية

موافقات التمويل والرهن العقاري

تشترط البنوك العُمانية والمُقرضون الدوليون وجود عنوان موثّق للعقار قبل إصدار أي قرض عقاري أو منتج تمويل سكني. وقد عانت بعض الوحدات على الخارطة أو تلك المكتملة حديثًا في المحاور سريعة النمو من عناوين مؤقتة أو متضاربة، مما أوجد عقبات في مرحلة الموافقة على القرض. والعنوان الوطني الموحّد يُزيل هذه العقبة من أساسها.

إن كنتَ تموّل شراءك عبر بنك محلي — وهو ما يلجأ إليه معظم المشترين، بمن فيهم الأجانب الراغبون في التملك داخل مجمعات ITC — فإن العنوان الموثّق يُسرّع إجراءات إصدار سند الملكية لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.

تقييم العقار وقيمة إعادة البيع

يعتمد المُقيّمون على بيانات العناوين لاستخراج الصفقات المماثلة من سجلات بلدية مسقط والوزارات المعنية. والعقارات ذات العناوين الغامضة أو غير الموثّقة يصعب تقييمها بدقة، مما قد يُخفّض القيمة التي يُحددها البنك، وبالتالي نسبة القرض إلى القيمة المعروضة عليك. العقار الذي يحمل عنوانًا واضحًا أسهل في التسعير، وهذا في مصلحة البائع والمشتري على حدٍّ سواء.

الضمان المالي للوحدات على الخارطة ومراحل التسليم

يُلزم القانون العُماني المطوّرين الذين يبيعون وحدات على الخارطة بإيداع أموال المشترين في حسابات ضمان خاضعة للرقابة، تُصرف على دفعات مرتبطة بمراحل الإنشاء. وتستلزم عدة مراحل — ولا سيما مرحلة التسليم — وجود عنوان مسجّل قبل نقل سند الملكية. وكلما تسارعت عملية توثيق العناوين، قلّت التأخيرات الإدارية عند خط النهاية.

المناطق الأكثر استفادةً في مسقط

كانت مناطق ITC الراسخة موثّقةً جيدًا أصلًا، غير أن مشروع العنونة الوطني يُضيف طبقةً من التوحيد الرسمي تعود بالنفع على المشترين في كل مكان.

Al Mouj Muscat — أكبر مجتمع ITC مخطّط في مسقط — يمتلك شبكة طرق داخلية محددة المعالم، لكن المشروع الوطني يضمن توافق عناوينها مع السجل المركزي الحكومي، وهو أمر بالغ الأهمية عند تسجيل سند الملكية أو فتح حسابات الخدمات.

Muscat Bay وYiti, Muscat مشروعان ساحليان ضمن مناطق ITC، شهدا في السنوات الأخيرة إضافة مئات الوحدات بوتيرة متسارعة. وتوثيق عناوين هذه المباني الجديدة سيُقلّص التأخير الإداري الذي يقع أحيانًا بين التسليم الفعلي وتسجيل الملكية الرسمي.

Shatti Al Qurum, Muscat — أحد أعرق الممرات السكنية والتجارية في العاصمة — سيشهد تصحيح التناقضات القديمة في عناوينه، وهو أمر ذو صلة مباشرة بكل من يفكر في الشراء في السوق الثانوية هناك.

ما يعنيه ذلك للمشترين الأجانب تحديدًا

يحق للأجانب تملّك العقارات بصيغة التملك الحر في سلطنة عُمان حصرًا داخل مناطق ITC المخصصة. الإطار القانوني واضح؛ أما الاحتكاك العملي فكان في الغالب إداريًا. ومنظومة العناوين الوطنية الموحّدة تُزيل أحد أبرز مصادر هذا الاحتكاك.

عند تسجيل العقار في وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، يجب أن يتطابق العنوان الوارد في عقد البيع والشراء مع السجل الرسمي. والتباينات — حتى البسيطة منها كـ"الشارع 7" مقابل "شارع النور" — قد تُؤخّر التسجيل أسابيع. وبمجرد اكتمال مشروع العنونة الوطني، ينخفض هذا الخطر انخفاضًا ملموسًا.

ثمة فائدة أخرى تتعلق بدخل الإيجار؛ إذ تفرض عُمان ضريبة استقطاع بنسبة 12% على إيرادات الإيجار، ويتعيّن على الملاك تقديم إقراراتهم الضريبية مستخدمين العنوان المسجّل للعقار. والعنوان الموحّد الموثّق يجعل هذا الإجراء أكثر سلاسةً ويُقلّص احتمال الإشارة إلى إقرارك للمراجعة بسبب تناقض في البيانات.

مشاريع تستحق المتابعة في مسقط الأكثر تنظيمًا

مشروعان نشطان حاليًا في مسقط يُجسّدان الفائدة العملية لهذا التحسين في البنية التحتية.

The Residences at Mandarin Oriental, Muscat مشروع مسكن فاخر مرتبط بعلامة تجارية عالمية ضمن منطقة ITC، يتوقع مشتروه إدارةً مؤسسيةً رفيعة المستوى منذ اليوم الأول. ومنظومة العناوين الوطنية المتوافقة مع المعايير الدولية تدعم نوع الإدارة الاحترافية التي يحتاجها هؤلاء المشترون.

Uptown Muscat، الذي طوّرته Eagle Hills، مجتمعٌ متعدد الاستخدامات ضمن منطقة ITC، تحتاج فيه عناوين التجزئة والضيافة والسكن إلى اتساق تام لكي يعمل المشروع بوصفه حيًّا متكاملًا. وتوحيد المشروع الوطني يدعم هذا الهدف مباشرةً.

الجدول الزمني والمرحلة القادمة

مع اكتمال 80% من أعمال العنونة في مسقط، يُتوقع أن تُنهي المحافظة التركيب الميداني المتبقي في المدى القريب، لتُدمج البيانات بعدها في السجل الوطني. وسيتبع ذلك تطبيق شامل في سائر المحافظات — ظفار والباطنة ومسندم — وفق المنهجية ذاتها التي جرى اختبارها في مسقط.

للمشترين النشطين في السوق الآن، النصيحة العملية واضحة: تحقّق من مطوّرك أو البائع من أن الوحدة التي تنوي شراءها تحمل بالفعل عنوانًا موثّقًا في المنظومة الوطنية، أو اطلب جدولًا زمنيًا إن لم يكن كذلك. إنها خطوة بسيطة في العناية الواجبة، لكنها قادرة على تفادي تأخيرات جوهرية في مرحلة سند الملكية.

سوق العقارات في عُمان يبلغ مرحلة النضج، وبنية تحتية كهذه — غير مبهرة لكنها لا غنى عنها — هي ما يُميّز سوقًا تُغلق فيه الصفقات بسلاسة عن سوق تتعثّر فيه.

المصدر: Times of Oman