تصاريح البيئة في عُمان: ما يجب على مشتري العقارات معرفته

يؤثر الإطار التنظيمي للتصاريح البيئية في عُمان تأثيراً مباشراً في تحديد المشاريع العقارية القابلة للانطلاق، ومدة تسليمها، ومدى حماية استثمارك على الخارطة — لذا فإن فهم هذا الإطار لا يقل أهمية عن التحقق من سعر المتر المربع.

القانون المنظِّم للتصاريح: المرسوم الملكي 114/2001

يُشكّل المرسوم الملكي 114/2001، المتعلق بحماية البيئة ومكافحة التلوث، ركيزةً أساسية في منظومة الحوكمة البيئية بالسلطنة. ويُخوّل هذا المرسوم وزارة البيئة والمناخ والاستدامة صلاحية منح موافقات تقييم الأثر البيئي (EIA) أو حجبها عن المشاريع المصنّفة عالية الخطورة.

تشمل الفئات عالية الخطورة بموجب هذا المرسوم:

• مشاريع استصلاح الأراضي الواسعة والتطوير الساحلي — وهي ذات صلة مباشرة بمشاريع ITC الواجهة البحرية
• المناطق الصناعية والمتعددة الاستخدامات ذات المخلفات أو الانبعاثات الكبيرة
• مشاريع البنية التحتية كالطرق والمرافق ومحطات تحلية المياه الخادمة للمجمعات السكنية المتكاملة

بالنسبة لمشتري العقارات، يتلخص الأمر في نقطة جوهرية: إذا لم يستوفِ المطوّر مرحلة الموافقة على تقييم الأثر البيئي، فلا يحق له قانوناً الحصول على تصريح البناء. وتُعدّ التأخيرات عند هذه المرحلة من أكثر الأسباب شيوعاً — وأقلها إثارةً للاهتمام — وراء تأخر مواعيد تسليم المشاريع على الخارطة.

أهمية ذلك لمشاريع ITC تحديداً

تُمثّل المجمعات السياحية المتكاملة (ITC) الوعاء القانوني الذي يتيح للأجانب تملّك العقارات بصكوك حرة في عُمان. ويستلزم كل ITC صدور مرسوم ملكي بإدراجه، وتسير هذه العملية جنباً إلى جنب مع المراجعة البيئية التي تجريها وزارة البيئة والمناخ والاستدامة — لا بديلاً عنها.

عملياً، يعني ذلك أن مشروعاً ما قد يحصل على صفة ITC ويظل في انتظار الموافقة على تقييم الأثر البيئي قبل بدء أعمال الحفر. حين تشتري وحدة على الخارطة داخل ITC، وجّه إلى المطوّر هذين السؤالين مباشرة:

1. 01هل حصل المشروع على موافقة تقييم الأثر البيئي من وزارة البيئة والمناخ والاستدامة؟ اطلب رقم مرجع الموافقة.
2. 02هل ثمة اشتراطات بيئية معلّقة مرتبطة بتلك الموافقة؟ إذ قد تفرض هذه الاشتراطات قيوداً على مراحل البناء، أو مسافات الارتداد الساحلية، أو كثافة البناء — وكلها عوامل قد تؤثر فيما ستتسلّمه في نهاية المطاف.

توفّر قواعد حسابات الضمان الإلزامية في عُمان — المنصوص عليها في قانون التطوير العقاري — شبكة أمان مالية؛ إذ تُودَع دفعاتك في حساب ضمان خاضع للرقابة، ولا يُصرف منها للمطوّر إلا بعد التحقق من استيفاء مراحل البناء المحددة. غير أن حساب الضمان لا يحميك من مشروع يتوقف بسبب نقص في التصاريح البيئية وقت البيع. العناية الواجبة قبل التوقيع هي الضمان الوحيد الفعلي.

المشاريع في المناطق البيئية الحساسة

تقع عدة من أنشط ممرات التطوير في عُمان داخل مناطق بيئية حساسة أو بالقرب منها، مما يجعل الامتثال لمتطلبات تقييم الأثر البيئي أمراً بالغ الأثر.

يتي، مسقط

يُعدّ الشريط الساحلي لـيتي، مسقط جنوب العاصمة من أكثر مناطق التطوير متابعةً في السلطنة. يقوم كلٌّ من الحي المستدام في المدينة المستدامة – يتي وذا بلازا في المدينة المستدامة – يتي، من تطوير Diamond Developers، على مخطط رئيسي يجعل الاستدامة مبدأً تصميمياً أصيلاً لا مجرد التزام بمتطلبات الامتثال. ويستهدف المشروع الوصول إلى صافي استهلاك طاقة صفري، وهو ما يتوافق مع المعايير التي تسعى وزارة البيئة والمناخ والاستدامة إلى تحقيقها عند منح موافقات تقييم الأثر البيئي في المناطق الساحلية.

Hawana Salalah

Hawana Salalah في محافظة ظفار مجمع ITC واسع النطاق على ساحل بحر العرب، تطوّره Muriya. تستلزم مشاريع ITC الساحلية بهذا الحجم إجراء تقييمات بيئية بحرية مفصّلة ضمن دراسة الأثر البيئي، تشمل القرب من الشعاب المرجانية، والأثر على أشجار المانغروف، وتآكل الشاطئ. تقع مشاريع كـريفييرا في Hawana Salalah وأمازي في Hawana Salalah ضمن مخطط رئيسي حاصل على الموافقة البيئية، مما يعني توافر التصريح البيئي الشامل. ومع ذلك، ينبغي للمشترين في المراحل الفرعية التحقق من صدور تصاريح البناء الخاصة بكل مرحلة.

Al Mouj Muscat وخليج مسقط

Al Mouj Muscat وMuscat Bay مجمعا ITC ساحليان ناضجان، حصلا على معظم موافقاتهما البيئية منذ سنوات. وبالنسبة لمشتري الوحدات في السوق الثانوية، فإن هذه المسألة لا تُشكّل عائقاً يُذكر. أما مشترو الوحدات على الخارطة في المراحل الجديدة داخل هذين المجمعين، فتنطبق عليهم الأسئلة ذاتها المتعلقة بتصاريح كل مرحلة.

ما يجب مراجعته في عقد البيع

ينبغي أن تتضمن عقود البيع على الخارطة في عُمان، وفق أفضل الممارسات، المراجع التالية المتعلقة بالامتثال البيئي:

• رقم موافقة تقييم الأثر البيئي وتاريخها الصادرة عن وزارة البيئة والمناخ والاستدامة
• رقم تصريح البناء الصادر عن البلدية المختصة
• مراحل التسليم المتدرجة المرتبطة بالإفراج عن حساب الضمان — حتى لا تُصرف أموالك قبل الأوان في حال تأخّرت مرحلة ما بسبب اشتراطات بيئية
• استثناءات القوة القاهرة — تحقق مما إذا كان "التأخير التنظيمي" (الذي قد يشمل اشتراطاً بيئياً) مُعرَّفاً بوصفه قوة قاهرة، إذ سيمنح ذلك المطوّر مهلة إضافية للتسليم دون عقوبات

إن غاب أيٌّ من هذه البنود، فاطلب من مستشارك القانوني المطالبة بها قبل التوقيع.

الصورة الأشمل: Vision 2040 والتطوير الأخضر

يُرسّخ كلٌّ من Vision 2040 ومبادرة Sorouh للإسكان الاستدامةَ البيئية هدفاً راسخاً لا مجرد عقبة تنظيمية. وتواصل وزارة البيئة والمناخ والاستدامة تشديد اشتراطات تقييم الأثر البيئي تماشياً مع التزامات عُمان بتحقيق الحياد الكربوني، مما يعني أن المشاريع الحاصلة على موافقات اليوم تخضع لمعايير أكثر صرامة مقارنةً بتلك التي أُقرّت قبل عقد من الزمن.

بالنسبة للمشترين، هذا في مجمله خبر إيجابي: فالمعايير البيئية الأكثر صرامة تُفضي عادةً إلى مجتمعات أفضل تخطيطاً، بتكاليف بنية تحتية أدنى على المدى البعيد، ومساحات خضراء أوسع، وتعرّض أقل لمخاطر الفيضانات والتآكل. في المقابل، قد تستغرق دورات الموافقة وقتاً أطول، والمطوّرون الذين يستهينون بمتطلبات تقييم الأثر البيئي أكثر عرضةً للتأخر عن مواعيد الإطلاق المقررة.

السياق الضريبي

تُطبّق عُمان ضريبة دخل شخصية بنسبة 0% وضريبة نقل ملكية عقارية بنسبة 0% على العقارات السكنية. وتُفرض ضريبة على دخل الإيجار بنسبة 12% على الملاك من الشركات، فيما يُنصح الملاك الأفراد بمراجعة مستشار ضريبي محلي للتحقق من وضعهم. ولا تتأثر هذه المعدلات بوضع التصاريح البيئية، غير أن توقف مشروع عند مرحلة تقييم الأثر البيئي يؤخّر اللحظة التي يمكنك فيها البدء في تحصيل عائد الإيجار.

قائمة مراجعة مبسّطة قبل الشراء

قبل الالتزام بأي شراء على الخارطة في عُمان:

• [ ] تأكد من موافقة تقييم الأثر البيئي الصادرة عن وزارة البيئة والمناخ والاستدامة (رقم المرجع كتابةً)
• [ ] تأكد من تصريح البناء الصادر عن البلدية المختصة
• [ ] تحقق من تسجيل حساب الضمان لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني
• [ ] راجع عقد البيع للتحقق من تعريف مراحل الإنجاز المتدرجة
• [ ] تحقق من نشر المرسوم الملكي الخاص بـ ITC في الجريدة الرسمية

الامتثال البيئي ليس هامشاً بيروقراطياً — بل هو الأساس القانوني الذي سيقوم عليه سند ملكيتك في نهاية المطاف.

المصدر: Times of Oman