قانون الاستثمار الأجنبي في عُمان: ما يعنيه لمشتري العقارات

يتيح قانون استثمار رأس المال الأجنبي (المرسوم الملكي 50/2019) للمستثمرين الأجانب التملّك الكامل في الغالبية العظمى من قطاعات الاقتصاد العُماني — إلا أن قطاع العقارات يخضع لقواعد أكثر تحديداً، والإلمام بها قبل الشراء قد يجنّبك أخطاءً مكلفة.

ما الذي ينصّ عليه المرسوم الملكي 50/2019 فعلاً؟

صدر هذا القانون عام 2019 في إطار أجندة التنويع الاقتصادي الشاملة Vision 2040، ليحلّ محل قواعد أقدم وأكثر تقييداً، معلناً توجّه عُمان نحو المنافسة الجادة على استقطاب رأس المال الدولي. يُخوّل القانون المستثمرين الأجانب إنشاء شركات وتملّكها بالكامل في معظم القطاعات، من السياحة والخدمات اللوجستية إلى التصنيع والتكنولوجيا.

بيد أن القانون يتضمن قائمة سلبية تحصر جملةً من الأنشطة في المواطنين العُمانيين أو الكيانات ذات الأغلبية العُمانية، من بينها بعض فئات التجزئة، وصيد الأسماك على نطاق صغير، وما يعني مشتري العقارات تحديداً: الوساطة العقارية المباشرة والتطوير خارج المناطق المخصصة.

الخلاصة العملية: يحق للأجنبي تملّك العقار في عُمان، لكن حصراً ضمن الإطار الذي أعدّته الحكومة لهذا الغرض.

إطار ITC: مسارك القانوني للتملّك الكامل

يُشكّل مجمع السياحة المتكامل (ITC) ركيزة تملّك الأجانب للعقارات السكنية في عُمان. هذه المجمعات تطويرات مخططة متكاملة تحظى بموافقة وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، ويحق فيها لغير العُمانيين الحصول على حق التملّك الحر — بالحقوق ذاتها التي يتمتع بها المواطن العُماني.

يمنحك الشراء داخل ITC أيضاً تصريح إقامة مرتبطاً بقيمة العقار، يُفعَّل عند سعر شراء لا يقل عن OMR 130,000 (ما يعادل 338,000 دولار أمريكي تقريباً)، ويشمل الزوج والأبناء المعالين.

أبرز مناطق ITC النشطة حالياً:

• مسقط باي — تطوير ساحلي شمال العاصمة يضم شققاً وفللاً مطلة مباشرة على خليج عُمان.
• Aida، مسقط — مجتمع فوق المرتفعات في يتي، يتميز بملعب غولف ومنفذ للشاطئ، ومن مشاريعه Marriott Residences AIDA.
• يتي، مسقط — موطن المدينة المستدامة – يتي، التي طوّرتها Diamond Developers، وتضم Sustainable District وThe Plaza.
• Hawana Salalah — مجمع ITC المنتجعي في جنوب عُمان، ومن مشاريعه Riviera at Hawana Salalah وAmazi at Hawana Salalah وHawana Lagoons.
• شاطئ القرم، مسقط — حي ساحلي راسخ في قلب مسقط يضم قطعاً مخصصة ضمن ITC.

خارج هذه المجمعات المعتمدة وغيرها، لا يحق للأجانب التملّك الحر المباشر للأراضي أو العقارات السكنية. وهذا ليس ثغرة يمكن التحايل عليها — بل هو حدٌّ قانوني صارم بموجب قانون الملكية العقارية العُماني.

ما الذي تعنيه القائمة السلبية عملياً؟

تشمل الأنشطة المحجوزة للمواطنين العُمانيين بموجب المرسوم الملكي 50/2019 الوساطةَ العقارية بوصفها نشاطاً تجارياً قائماً بذاته. إن كنت مواطناً أجنبياً تفكر في إنشاء وكالة عقارية أو إعادة بيع وحدات تجارياً خارج ITC، فستحتاج إلى شريك عُماني يمتلك حصة الأغلبية.

أما المشتري الفردي فهذا القيد لا يعنيه في الغالب؛ إذ أنت تشتري وحدة سكنية لا تدير وساطة عقارية. يمنحك إطار ITC سند تملّك حر نظيف، مع الحق في إعادة البيع أو التأجير أو الرهن دون الحاجة إلى شريك عُماني.

المشتريات على الخارطة: الضمان المالي إلزامي

إن كنت تشتري على الخارطة داخل ITC — وهو ما يلجأ إليه كثير من المشترين للاستفادة من أسعار دخول أدنى وخطط سداد مرحلية — يُلزم القانون العُماني المطوّرَ بإيداع دفعاتك في حساب ضمان مالي تحت إشراف حكومي، ولا تُصرف الأموال للمطوّر إلا بعد التحقق المستقل من إنجاز مراحل البناء المحددة. هذا الإجراء الذي تُطبّقه وزارة الإسكان والتخطيط العمراني يُقلّص بصورة ملموسة خطر تعثّر المطوّر الذي قد يُفضي إلى خسارة الوحدة والمال معاً.

تحقق دائماً من تسجيل حساب الضمان المالي قبل التوقيع على أي عقد بيع وشراء على الخارطة.

الضرائب: الأرقام التي تهمّك

تُعدّ البيئة الضريبية في عُمان من أبرز مزاياها التنافسية أمام المشترين الأجانب:

لا تفرض عُمان ضريبة استقطاع على دخل الإيجار السكني. تُفرض ضريبة بلدية بنسبة 3% على الإيجارات، ورسم نقل ملكية بنسبة 3% يُدفع لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني عند الشراء، ويبدأ سريان ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 5% في 1 يناير 2028 — راجع وضعك الضريبي مع مستشار عُماني قبل الشراء. أما المقيمون — بمن فيهم حاملو تصاريح الإقامة المرتبطة بالعقار — فقد تختلف التزاماتهم تبعاً لوضعهم الضريبي. يُنصح دائماً بالاستعانة بمستشار ضريبي مستقل لتقييم وضعك الخاص.

مبادرة Sorouh وما هو قادم

أطلقت الحكومة العُمانية مبادرة Sorouh لتسريع الاستثمار في مجمعات ITC، وقد أسهمت في توسيع عدد المناطق المخصصة وتبسيط إجراءات إصدار سندات الملكية. وتجري حالياً الموافقة على مجمعات ITC جديدة في مناطق من بينها الدقم وشبه جزيرة مسندم، مما يوسّع الرقعة الجغرافية لفرص التملّك الأجنبي خارج تجمّعَي مسقط وصلالة الحاليين.

إن كنت تبحث في مشروع يدّعي منح حقوق تملّك للأجانب دون أن يكون مدرجاً ضمن ITC، فاطلب من المطوّر رقم مرجع الموافقة الصادرة عن وزارة الإسكان والتخطيط العمراني. أي ITC شرعي سيحمل رقم مرسوم منشوراً يمكنك التحقق منه بصورة مستقلة.

خلاصة القول

يُمثّل المرسوم الملكي 50/2019 تحريراً حقيقياً لبيئة الاستثمار في عُمان — لكنه لا يُفضي إلى انفتاح مطلق في سوق العقارات. يبقى نظام ITC المسار القانوني الوحيد المضمون للتملّك الحر الأجنبي، وتُرسّخ القائمة السلبية في قانون استثمار رأس المال الأجنبي هذا الحدّ. غير أن الإطار داخل هذه القواعد متين: مشتريات على الخارطة محمية بحسابات ضمان مالي، وضريبة أرباح رأس مال بنسبة 0%، وتصريح إقامة مرتبط باستثمارك — كل ذلك يجعل عُمان من أكثر أسواق الخليج وضوحاً وانسيابية للمشترين الأجانب الذين يُحسنون التحضير والبحث.

المصدر: Times of Oman