عُمان تُشدِّد قواعد العقارات: ما يجب على كل مشترٍ معرفته

تمضي وزارة الإسكان والتخطيط العمراني في عُمان قُدُمًا نحو تشديد القواعد المنظِّمة للقطاع العقاري، وإن كنت تفكر في شراء عقار هنا، فهذه التغييرات تصبّ في مصلحتك مباشرةً.

أعلنت الوزارة عن توجُّه شامل لرفع مستوى الاحترافية في السوق: اشتراطات ترخيص أكثر صرامة للوسطاء والمطورين، ورقابة مُحكَمة على مبيعات ما قبل الإنجاز، ومسارات أوضح لتسوية النزاعات. وبالنسبة للمشترين الأجانب تحديدًا، تعالج هذه الإجراءات نقاط الألم الحقيقية التي أحجم بسببها بعضهم تاريخيًا: غموض الجداول الزمنية للمشاريع، وفوضى الوساطة غير المنظَّمة، وضبابية إجراءات نقل الملكية.

لماذا يأتي هذا التشديد التنظيمي الآن؟

شهد القطاع العقاري العُماني نموًا متسارعًا في ظل Vision 2040 ومبادرة Sorouh للإسكان الوطني. وقد استقطب هذا النمو رؤوس أموال جادة، غير أنه كشف في الوقت ذاته عن ثغرات واضحة؛ إذ تعثَّرت بعض مشاريع ما قبل الإنجاز وتأخَّر تسليمها، وظلَّ قطاع الوساطة يفتقر إلى الإشراف الكافي مقارنةً بأسواق الخليج الأكثر نضجًا.

جاء تكثيف رقابة الوزارة ردًّا مباشرًا على هذا الواقع، بهدف مواءمة البيئة التنظيمية العُمانية مع توقعات المستثمرين — لا سيما القادمين من دول الخليج والهند وأوروبا وروسيا، الذين يقيسون عُمان بمعيار دبي وأبوظبي والبحرين حين يوزِّعون محافظهم الاستثمارية.

ما الذي تشمله الإجراءات الجديدة؟

ترخيص الوسطاء والمطورين

ستتصاعد متطلبات الدخول إلى السوق بالنسبة للوسطاء العقاريين وشركات التطوير العاملة في عُمان. تتجه الوزارة نحو إنشاء سجل مركزي موحَّد، يُتيح لك التحقق من صحة ترخيص الوكيل أو المطوِّر الذي تتعامل معه. قبل التوقيع على أي عقد، اطلب رقم التسجيل وتحقَّق منه عبر السجل الرسمي.

قواعد الضمان لمبيعات ما قبل الإنجاز

حسابات الضمان (الإيسكرو) لمبيعات ما قبل الإنجاز ليست جديدة في عُمان، فقد نصَّ عليها القانون منذ فترة، لكن التطبيق والتدقيق يشهدان الآن تعزيزًا ملموسًا. تُلزم القواعد المطوِّرين بإيداع مدفوعات المشترين في حسابات ضمان مُعزَلة، لا يجوز السحب منها إلا بالتزامن مع إنجاز مراحل البناء الموثَّقة. هذا يعني أن دفعتك المقدَّمة لن تُستخدَم لتمويل شراء الأراضي أو مشاريع أخرى. عند الشراء على الخارطة، اطلب تفاصيل حساب الضمان كتابيًا قبل تحويل أي مبالغ.

تسوية النزاعات

يتضمَّن الإطار الجديد آليةً أوضح لتسوية النزاعات بين المشترين والمطورين. بدلًا من اللجوء إلى المحاكم المدنية، سيتمكَّن المشترون تدريجيًا من التوجُّه إلى قناة شكاوى عقارية متخصصة تحت مظلة الوزارة. وتبرز أهمية هذه الآلية بصفة خاصة في مشاريع ما قبل الإنجاز حين تتأخر مواعيد التسليم.

ماذا يعني ذلك للمشترين الأجانب تحديدًا؟

يحق للمواطنين الأجانب تملُّك العقارات بصيغة التملك الحر في عُمان حصرًا داخل مجمعات السياحة المتكاملة (ITC) المخصَّصة لذلك. يبقى هذا الإطار القانوني على حاله دون تعديل — وتأتي اللوائح الجديدة لتُضاف فوقه بوصفها ضمانات إجرائية، لا تغييرًا في حقوق الملكية.

إن كنت تشتري داخل ITC، فالقواعد الأكثر صرامة تعني:

• مطوِّرون أكثر مساءلةً. سيخضع المطوِّرون المرخَّصون داخل مجمعات ITC لعمليات تدقيق دورية. مشاريع كـMarriott Residences AIDA في مجمع Aida، مسقط، أو التطويرات داخل Hawana Salalah — بما فيها Riviera at Hawana Salalah وAmazi at Hawana Salalah — تقع ضمن أُطر ITC راسخة ستخضع الآن لرقابة مُعزَّزة.
• نقل ملكية أكثر سلاسة. تعمل الوزارة على تبسيط إجراءات تسجيل العقارات، وتقليص الفجوة الزمنية بين توقيع العقد وإصدار سند الملكية الرسمي.
• ثقة أكبر في إعادة البيع. السوق الأولية المنظَّمة تدعم سيولة السوق الثانوية. إن كنت تشتري بنية إعادة البيع مستقبلًا، فالبيئة التنظيمية الموثوقة لا تقلّ أهمية عن الموقع.

المشهد الضريبي لم يتغيَّر

لا تمسُّ هذه الإصلاحات التنظيمية المعاملة الضريبية للعقارات في عُمان. لا تزال تنطبق عليك:

• ضريبة دخل شخصي: 0%
• ضريبة تملُّك عقاري: 0%
• ضريبة استقطاع 12% على دخل الإيجار (تُطبَّق على عائدات الإيجار المتحقِّقة في عُمان)

هذه المعادلة — حماية تنظيمية قوية في ظل بيئة ضريبية منخفضة — هي جوهر الطرح الاستثماري العُماني، وهي تتعزَّز بهذه التغييرات لا تتراجع.

مناطق تستحق المتابعة في ظل الإطار الجديد

التشديد التنظيمي يُفيد المشاريع والمناطق الراسخة الموثَّقة أكثر مما يُفيد المضاربية منها. ثلاث مناطق تبرز في هذا السياق:

Muscat Bay — مجمع ITC ناضج شمال مسقط يضمُّ مجتمعًا سكنيًا قائمًا. وضوح إجراءات الملكية وتسوية النزاعات يُقلِّص المخاطر المتبقية للمشترين المهتمين بوحدات إعادة البيع.

Yiti، مسقط — منطقة تطوير ساحلية واسعة النطاق جنوب مسقط. مع نضوج المنطقة، سيكون الوضوح التنظيمي حول تسليم مشاريع ما قبل الإنجاز عاملًا حاسمًا للمشترين الذين يلتزمون بوحدات في مراحلها الأولى.

Hawana Salalah — وجهة ITC الجنوبية في عُمان تستقطب مشترين يسعون إلى عائدات منازل العطلات. تعزيز تطبيق قواعد الضمان يحمي المشترين في سوق قد تتأثر جداوله الزمنية بالتحديات اللوجستية الموسمية.

ما الذي عليك فعله قبل عملية الشراء القادمة؟

1. 01تحقَّق من التراخيص. اطلب من وسيطك ومطوِّرك أرقام تسجيلهم لدى الوزارة، وتأكَّد منها عبر السجل الرسمي فور إتاحته للعموم.
2. 02اقرأ بند الضمان بعناية. يجب أن يُسمِّي عقد البيع والشراء البنك الضامن ويُحدِّد جدول السحب المرتبط بمراحل الإنجاز. إن خلا العقد من ذلك، فاطلب تعديله.
3. 03تأكَّد من حدود مجمع ITC. تحقَّق من أن القطعة التي تشتريها تقع فعليًا داخل ITC مُدرَج في الجريدة الرسمية. على محاميك الحصول على نسخة من مرسوم إنشاء المجمع.
4. 04احتسب ضريبة الإيجار 12% في ميزانيتك. إن كنت تنوي تأجير العقار، فأدرج هذا المعدل في حسابات العائد منذ اليوم الأول.
5. 05احتفظ بسجلات جميع المدفوعات. مع اقتراب تفعيل آلية النزاعات المُعزَّزة، ستكون سجلات الدفع الموثَّقة أثمن ما تملك إن ساءت الأمور.

الاتجاه واضح لا لبس فيه: عُمان تبني البنية المؤسسية اللازمة للتنافس بجدية على رؤوس الأموال العقارية طويلة الأمد. والمشترون الأكثر استفادةً سيكونون أولئك الذين يفهمون القواعد على حالها اليوم، ويضعون أنفسهم في الموقع الصحيح قبل أن تتشكَّل الموجة القادمة من الطلب.

المصدر: Times of Oman