التملك في مجمعات ITC بعُمان: ما يجب على المشترين الأجانب معرفته

التملك في مجمعات ITC بعُمان: ما يجب على المشترين الأجانب معرفته

يحق للمواطنين الأجانب تملّك العقارات في عُمان تملكاً كاملاً، غير أن ذلك مقيّد بمجمعات السياحة المتكاملة (ITCs) التي تحددها الحكومة، وفق الشروط المنصوص عليها في المرسوم الملكي رقم 12/2006 المعدَّل بالمرسوم الملكي رقم 76/2010. إن كنت تعتزم شراء عقار في عُمان من خارجها، فهذا التشريع هو الأساس الذي لا غنى عنك عن استيعابه قبل التوقيع على أي وثيقة.

ما هو مجمع ITC ولماذا أُنشئ؟

مجمع السياحة المتكامل هو مشروع متعدد الاستخدامات يجمع في الغالب بين الوحدات السكنية والفنادق والمرافق التجارية وأماكن الترفيه، وقد خصّصته الحكومة العُمانية رسمياً بوصفه منطقة يجوز فيها لغير العُمانيين التملك الحر الكامل. أما خارج هذه المناطق، فلا يُتاح للأجانب عموماً تملّك العقارات بموجب القانون العُماني.

جاء إطار ITC لاستقطاب الاستثمار الأجنبي المباشر في قطاعَي السياحة والعقارات، وهو ركيزة محورية في مسيرة التنويع الاقتصادي للبلاد، التي باتت مُقنَّنة ضمن Vision 2040 ومبادرة Sorouh العقارية، وكلتاهما تستهدفان صراحةً تعزيز مشاركة الأجانب في سوق العقارات.

والجدير بالتنبيه أن تصنيف ITC لا يُمنح تلقائياً؛ إذ يستلزم كل مجمع صدور مرسوم ملكي بنشره في الجريدة الرسمية. لذا تحقّق دائماً — قبل دفع أي عربون — من أن المشروع الذي تنوي الشراء فيه قد صدر بشأنه مرسوم رسمي، لا أنه يُسوَّق فحسب باعتباره "معتمداً كـ ITC".

ما الحقوق التي تحصل عليها فعلياً؟

بموجب المرسوم الملكي رقم 12/2006 وتعديله الصادر عام 2010، يحصل المشتري الأجنبي داخل مجمع ITC مُدرَج رسمياً على:

حق التملك الحر الكامل

تمتلك الوحدة ملكيةً مطلقة وأبدية، لا على سبيل الإيجار طويل الأمد أو حق الانتفاع أو أي ترتيب مؤقت آخر. يُسجَّل سند الملكية لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني العُمانية، وهو قابل للتوريث.

حق الإقامة

يُخوّلك تملّك عقار داخل مجمع ITC — وأفراد أسرتك المباشرين — التقدم بطلب للحصول على تأشيرة إقامة عُمانية مرتبطة بالعقار. وقد بلغ الحد الأدنى لقيمة العقار المؤهِّل للإقامة تاريخياً 130,000 OMR (ما يعادل نحو 338,000 دولار أمريكي)، إلا أنك تحتاج إلى التحقق من الحد المعمول به حالياً لدى الجهة المختصة بالهجرة وقت الشراء، إذ قد تُحدَّث هذه الحدود الإدارية باستقلالية عن المرسوم الأصلي.

حق التأجير وتحقيق الدخل

يحق لك تأجير وحدتك لأطراف ثالثة. لا تفرض عُمان ضريبة استقطاع على دخل الإيجار السكني. تُفرض ضريبة بلدية بنسبة 3% على الإيجارات، ورسم نقل ملكية بنسبة 3% يُدفع لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني عند الشراء، ويبدأ سريان ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 5% في 1 يناير 2028 — راجع وضعك الضريبي مع مستشار عُماني قبل الشراء.

قابلية الرهن العقاري

يمكن رهن العقارات داخل مجمعات ITC لدى البنوك المرخّصة في عُمان، وهو أمر بالغ الأهمية إن لم تكن تشتري نقداً. وتقدم عدة بنوك محلية ودولية تعمل في عُمان منتجات تمويل عقاري مصمَّمة خصيصاً للمشترين الأجانب في مجمعات ITC.

أين تقع مجمعات ITC المُدرَجة رسمياً؟

تضم عُمان حتى تاريخ كتابة هذا المقال عدداً من مجمعات ITC الرسمية الموزعة في أرجاء البلاد. أبرزها في محافظة مسقط: The Wave Muscat ومسقط باي وAida مسقط؛ وفي الجنوب: هوانا صلالة؛ فضلاً عن جبل سيفة وسرايا بندر جصة على الشريط الساحلي شرق مسقط.

ويتي مسقط منطقة ITC ناشئة استقطبت اهتماماً واسعاً من المطورين، من بينهم Diamond Developers الذين يطرحون فيها مفهوم المدينة المستدامة، ويشمل مشروعهم الحي المستدام في The Sustainable City – Yiti وThe Plaza في The Sustainable City – Yiti، وكلاهما مجتمعات مؤهلة للتملك الحر ضمن إطار ITC.

أما في صلالة، فمن أبرز المشاريع النشطة داخل مجمع Khareef ITC: ريفيرا في هوانا صلالة وأمازي في هوانا صلالة، اللذان يوفران وحدات شقق وفلل للمشترين الدوليين.

وفي مسقط، يمثّل Marriott Residences AIDA داخل مجمع Aida قطاع الإقامات الفندقية الراقية — وهي وحدات مرتبطة ببرنامج إدارة مشغّل فندقي قد يُيسّر إدارة التأجير، لكنه ينطوي في الغالب على رسوم خدمات وعمولات مشغّل تستحق الفحص الدقيق.

الشراء على الخارطة: اشتراط حساب الضمان

تُشكّل مبيعات الخارطة نسبة كبيرة من صفقات ITC في عُمان، إذ تشتري الوحدة قبل اكتمال البناء أو في أثنائه. وتُلزم الحكومة العُمانية بأن تكون جميع مبيعات الخارطة مدعومة بحساب ضمان خاص بالمشروع، يُحتفظ به لدى بنك عُماني مرخّص وتشرف عليه وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.

ما يعنيه ذلك عملياً: يجب إيداع أقساطك في حساب الضمان لا في حساب المطوّر التشغيلي مباشرةً. ولا تُفرَج الأموال للمطوّر إلا على دفعات مرحلية بعد التحقق من بلوغ مراحل البناء المحددة. تُقلّص هذه الآلية بصورة ملموسة مخاطر إفلاس المطوّر أو التخلي عن المشروع — وهي حماية لا تتوفر في جميع أسواق المنطقة.

قبل تحويل أي مبالغ على الخارطة، اطلب من المطوّر رقم حساب الضمان واسم البنك المُودَع لديه وجدول الإفراج عن الأموال وفق مراحل البناء. أي مطوّر ITC موثوق لن يتردد في تزويدك بهذه المعلومات الثلاث.

أبرز المخاطر التي ينبغي تجنبها

المشاريع غير المُدرَجة رسمياً. تُسوَّق بعض المشاريع بلغة مجمعات ITC قبل صدور المرسوم الملكي الخاص بها. إن لم يرد رقم المرسوم في عقد البيع، فقد يتعذّر تسجيل الملكية عند الاكتمال.

تسجيل الملكية باسم المطوّر. في عدد محدود من مشاريع ITC القديمة، سُجّلت الملكية باسم المطوّر فيما يحمل المشترون حقوقاً تعاقدية لا ملكية مسجّلة. تأكد دائماً من إمكانية نقل ملكية الوحدة الفردية إلى اسمك في السجل العقاري.

هياكل رسوم الخدمات. تحتفظ مجتمعات ITC ببنية تحتية مشتركة تشمل المراسي والمسابح والمساحات الخضراء والأمن. وتتراوح رسوم الخدمات في مجمعات ITC الراسخة عادةً بين 3 و8 OMR لكل sqm سنوياً (استناداً إلى معدلات موثّقة في كبرى المجمعات للفترة 2023-2024؛ تحقق من الجدول الحالي مباشرةً مع جمعية ملاك كل مشروع قبل الالتزام). احرص على احتساب هذه الرسوم في حسابات العائد قبل اتخاذ قرارك.

مخاطر العملة. تُسعَّر العقارات بالريال العُماني (OMR)، المرتبط بالدولار الأمريكي بسعر صرف ثابت عند 1 OMR = 2.6008 دولار — وهو ربط معمول به منذ عام 1986 — مما يُلغي مخاطر تقلبات صرف الدولار مقابل الريال، لكنه لا يُلغي المخاطر على المشترين الذين يتعاملون باليورو أو الجنيه الإسترليني أو الروبية الهندية أو الروبل الروسي.

خلاصة القول

يُعدّ إطار ITC من أكثر أنظمة التملك الأجنبي وضوحاً وتنظيماً في منطقة الخليج. يمنحك المرسوم الملكي رقم 12/2006 حق التملك الحر الحقيقي وحق الإقامة وإمكانية الرهن والتأجير — شريطة الشراء داخل مجمع مُدرَج رسمياً والالتزام بقواعد حساب الضمان في مشاريع الخارطة. لا تفرض عُمان ضريبة استقطاع على دخل الإيجار السكني. تُفرض ضريبة بلدية بنسبة 3% على الإيجارات، ورسم نقل ملكية بنسبة 3% يُدفع لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني عند الشراء، ويبدأ سريان ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 5% في 1 يناير 2028 — راجع وضعك الضريبي مع مستشار عُماني قبل الشراء. تحقق من سند الملكية مسبقاً، وتثبّت من حساب الضمان قبل أي تحويل، وستجد نفسك تعمل ضمن إطار قانوني مُصمَّم أصلاً لحمايتك.

المصدر: Times of Oman