محادثات الإسكان العُمانية-التركية: ما الذي تعنيه لمشتري العقارات؟

أتمّت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني العُمانية زيارةً رسميةً إلى أنقرة في تركيا، بهدف استكشاف فرص التعاون المشترك في مجالَي الإسكان والتطوير الحضري. وتكشف هذه الزيارة أن عُمان تسعى بجدية إلى استيراد الخبرات الدولية لتسريع وتيرة مشاريعها العقارية المحلية.

بالنسبة إليك بوصفك مشتريًا أو مستثمرًا، فإن لهذا الأمر أهمية بالغة. فالشراكات التقنية الثنائية من هذا النوع تُفضي في الغالب إلى تسليم مجمعات سكنية مخططة بصورة أسرع، وتحديث معايير البناء، وتوسيع قاعدة المقاولين المتنافسين على العقود الحكومية العُمانية. وهذه النتائج الثلاث مجتمعةً تدفع الجودة إلى الأعلى وتُقلّص فترات التنفيذ.

لماذا تركيا؟ قراءة في المنطق الاستراتيجي

نفّذت هيئة الإسكان الحكومية التركية TOKI (Toplu Konut İdaresi) أكثر من مليون وحدة سكنية ميسورة ومتوسطة منذ ثمانينيات القرن الماضي، فضلًا عن إنشائها أحياءً حضرية متكاملة تشمل الطرق والمرافق والمدارس والمناطق التجارية، وبوتيرة يندر أن تُجاريها هيئات مماثلة في المنطقة.

وتواجه وزارة الإسكان والتخطيط العمراني العُمانية تحديًا مغايرًا في طبيعته لكنه لا يقل إلحاحًا: نمو سكاني متصاعد، وتوجيهات Vision 2040 الرامية إلى تنويع الاقتصاد عبر قطاعَي العقارات والسياحة، إلى جانب برنامج Sorouh الوطني للإسكان الذي يستهدف تمكين الأسر العُمانية من تملّك مساكن ميسورة. ومن هنا، يغدو الاستفادة من النموذج التركي في التسليم الواسع النطاق خطوةً منطقية لا مفرّ منها.

وتندرج زيارة أنقرة ضمن نمط أشمل من الوفود الحكومية العُمانية التي تتوجه إلى دول تمتلك سجلًا حافلًا في التطوير الحضري، إذ شملت تبادلات مماثلة خلال السنوات الخمس الماضية كلًا من كوريا الجنوبية وسنغافورة والإمارات العربية المتحدة.

ما الذي تعنيه مبادرة Sorouh للسوق؟

تُمثّل مبادرة Sorouh الركيزة السياسية التي تقوم عليها معظم إصدارات الأراضي السكنية الجديدة في عُمان. وهي تستهدف المواطنين العُمانيين المؤهلين للحصول على الدعم الحكومي في مجال الإسكان، غير أن تداعياتها تمتد لتطال السوق بأسره:

• تُخصَّص مناطق مخططة جديدة مما يرفع قيمة الأراضي في المحيط المجاور.
• يتبع برنامج الإسكان استثمار في البنية التحتية من طرق ومرافق وشبكات صرف صحي، مما يجعل المواقع التي كانت هامشية في السابق قابلة للتطوير الخاص.
• تتنامى القدرة التنفيذية للمقاولين محليًا، مما يُخفّض تكاليف الإنشاء في قطاع الوحدات المتوسطة.

وإن اعتمدت عُمان عناصر من نموذج TOKI التركي — كالشراكات بين القطاعين العام والخاص حيث تُقدّم الحكومة الأرض ويتولى المطور البناء والبيع بأسعار منظّمة — فقد تشهد السوق دخول فئة جديدة من الوحدات ذات الأسعار التنافسية إلى سوق مسقط خلال ثلاث إلى خمس سنوات.

إطار ITC: أين يقع المشترون الأجانب في هذه المعادلة؟

من الضروري توضيح الحدود القانونية هنا بجلاء. ينصبّ تعاون عُمان مع تركيا على المعروض السكني الوطني — أي الوحدات المخصصة في المقام الأول للمواطنين العُمانيين. ولا يحق للمشترين الأجانب تملّك العقارات في أي مكان من عُمان؛ إذ يقتصر حق الملكية على المجمعات السياحية المتكاملة (ITCs) المحددة، وهي المناطق الحرة التي يحق للمغتربين والمستثمرين الأجانب التملك الحر فيها.

وهذا التمييز جوهري، لأن الزخم السياسي الذي تولّده وزارة الإسكان — من مناطق جديدة وبنية تحتية محدّثة وأكواد تخطيط عمراني مطوّرة — ينعكس تدريجيًا على مناطق ITC بمرور الوقت. فالمدن الأفضل تخطيطًا تستقطب مزيدًا من السياحة وحركة الأعمال، مما يدعم العوائد الإيجارية في مشاريع ITC.

من بين مناطق ITC الحالية المتاحة للتملك الأجنبي: AIDA، مسقط، ومسقط باي، وشاطئ القرم، ويتي، وهوانا صلالة، وسواها. ومن أبرز المشاريع النشطة في هذه المناطق: ماريوت ريزيدنسز AIDA، والحي المستدام في المدينة المستدامة – يتي، وذا بلازا في المدينة المستدامة – يتي، وريفيرا في هوانا صلالة، وأمازي في هوانا صلالة، وهوانا لاغونز.

نظرة سريعة على الضرائب والتملك للمشترين الأجانب

تبقى عُمان من أكثر الوجهات كفاءةً ضريبيةً لتملّك العقارات في المنطقة:

• ضريبة الدخل الشخصي: 0%
• ضريبة تملّك العقارات: 0%
• ضريبة الدخل الإيجاري: 12% (تُخصم من المصدر لغير المقيمين)
• ضريبة أرباح رأس المال: لا توجد ضريبة مخصصة؛ والأرباح الناجمة عن بيع العقارات لا تخضع للضريبة على الأفراد بوجه عام

تستوجب عمليات الشراء على الخارطة داخل مناطق ITC من المطورين الاحتفاظ بأموال المشترين في حسابات ضمان خاضعة لإشراف وزارة الإسكان والتخطيط العمراني — وهي حماية جرى تعزيزها في السنوات الأخيرة، ويُنصح بالتأكد من تفاصيلها مع المطور قبل التوقيع على أي اتفاقية حجز.

ثلاثة توصيات عملية للمشترين الآن

1. ترقّب تصنيفات ITC الجديدة

حين ترفع وزارة الإسكان قدراتها في التخطيط العمراني — وهو بالضبط ما تسعى إليه زيارة تركيا — قد تتبع ذلك مناطق ITC جديدة. تابع الإعلانات الرسمية للوزارة؛ فأي تصنيف ITC جديد في مدينة كصحار أو نزوى سيفتح أسواق تملك حر جديدة كليًا أمام المشترين الأجانب.

2. تحسينات البنية التحتية ترفع قيم المحيط

تستقطب مناطق إسكان Sorouh استثمارات في الطرق والمرافق. إن كنت تدرس مشروعًا قريبًا من موقع Sorouh معلن، فاحرص على احتساب التحسينات البنية التحتية المتوقعة عند تقدير مكاسب رأس المال على المدى المتوسط.

3. حماية المشترين على الخارطة في تحسّن مستمر

من المخرجات الملموسة للتبادلات التقنية الدولية كزيارة عُمان-تركيا تحديثُ التشريعات. وقد خطت عُمان خطوات فعلية نحو إلزامية الضمان في مبيعات الوحدات على الخارطة؛ ومن المرجح أن تتبع ذلك حمايات إضافية للمستهلك — كجداول تسليم أوضح واتفاقيات بيع وشراء موحّدة — مع استمرار الوزارة في قياس أدائها بالمعايير الدولية.

---

حوار الإسكان العُماني-التركي قصة سياسية في المقام الأول، لا إطلاق مشروع بعينه. لكن السياسات هي التي تُشكّل السوق الذي تستثمر فيه. وزارة إسكان تتعلم بنشاط من النموذج التركي في التسليم الحضري الواسع النطاق هي وزارة جادة في سدّ الفجوة الإسكانية في عُمان — وهذه الجدية تنعكس مباشرةً على جودة المشاريع التي ستختار من بينها خلال العقد المقبل، وعلى وتيرة تسليمها وقيمتها.

المصدر: Times of Oman