Пассажиропоток аэропортов Омана достиг 6,28 млн: что это значит для рынка недвижимости

За первое полугодие 2026 года аэропорты Омана в совокупности обслужили 6 276 117 пассажиров — прилёты, вылеты и транзит. Эта цифра важна далеко за пределами авиационной отрасли: она является одним из наиболее наглядных опережающих индикаторов краткосрочного арендного спроса и долгосрочного роста капитальной стоимости для владельцев недвижимости в рамках Интегрированных туристических комплексов (ITC) страны.

Почему пассажиропоток влияет на стоимость недвижимости

Трафик через аэропорт — это косвенный показатель двух вещей, которые важны для покупателей недвижимости: туристического спроса на ночлег (заполняющего краткосрочную аренду и апарт-отели) и деловой и экспатской активности (заполняющей долгосрочную аренду). Когда оба показателя растут одновременно, уровень вакантности снижается, а доходность улучшается.

Рост авиаотрасли Омана — не случайность. Он вписан в рамки Vision 2040, которая ставит туризм в число приоритетных источников дохода вне нефтяного сектора, и инициативы Sorouh, активно продвигающей иностранное владение недвижимостью как инструмент привлечения состоятельных гостей, которые со временем становятся резидентами. Больше пассажиров — больше потенциальных арендаторов и покупателей. Показатели первого полугодия 2026 года свидетельствуют о том, что этот поток остаётся устойчивым.

Эффект маскатского хаба

Международный аэропорт Маската — главный узловой аэропорт страны — обрабатывает большинство из этих 6,28 млн пассажиров. Расположенный в коридоре Сиб, он оказывает прямое влияние на близлежащие ITC-сообщества. Al Mouj Muscat — марина-район примерно в 10 км от терминала — наиболее показательный пример: сочетание вилл, апартаментов и брендированных резиденций при отелях привлекает как краткосрочных гостей, так и долгосрочных арендаторов-экспатов — именно ту аудиторию, которая ежедневно прилетает через этот терминал.

Muscat Bay и Shatti Al Qurum, Muscat также выигрывают от статуса Маската как главной точки въезда для гостей из стран Персидского залива, Индии и Европы. Если вы владеете однокомнатной или двухкомнатной квартирой в любой из этих ITC-зон, ваша арендная аудитория расширяется с каждым ростом пассажиропотока.

Одна честная оговорка: близость к аэропорту — преимущество для краткосрочной аренды, но лёгкий минус для некоторых собственников-резидентов, ценящих тишину. Определитесь со стратегией выхода до покупки.

Салала: сезонная возможность

Аэропорт Салалы — второй крупный въездной узел страны, формирующий совершенно иную арендную динамику. Сезон Khareef (муссон) — примерно с июля по сентябрь — генерирует концентрированный поток гостей из стран Персидского залива, спасающихся от летнего зноя. Этот трёхмесячный период способен обеспечить такой уровень заполняемости, при котором владение курортными апартаментами оправдывает себя даже с учётом простоя в остальное время года.

Hawana Salalah, девелопером которой выступает Muriya, — основной ITC, обслуживающий этот рынок. Два действующих проекта наглядно демонстрируют доступные точки входа:

• Riviera at Hawana Salalah: Апартаменты на первой береговой линии, ориентированные на модель курортной аренды, с управляемыми арендными программами, берущими на себя бронирование и обслуживание.
• Amazi at Hawana Salalah: Новая очередь для покупателей, которым важна более низкая цена входа при сохранении доступа к пляжной и марина-инфраструктуре Hawana.

Оба проекта имеют статус ITC, то есть иностранные граждане могут оформить право собственности в полном объёме — без омани-спонсора. Покупки на стадии строительства защищены обязательными счетами эскроу: поэтапные платежи хранятся на них до выполнения девелопером строительных этапов.

Налоговая арифметика

Оман не взимает ни подоходного налога с физических лиц, ни налога на имущество. Доход от коммерческой аренды облагается налогом по ставке 12% — это необходимо учитывать при расчёте доходности. Однако даже после вычета этого налога доходность хорошо расположенных ITC-апартаментов исторически превосходила аналогичные активы в Дубае или Абу-Даби на посленалоговой основе для многих категорий иностранных покупателей.

Простой пример: если однокомнатные апартаменты в Yiti, Muscat приносят OMR 500 в месяц от краткосрочной аренды (OMR 6 000 в год), валовая доходность при цене покупки OMR 75 000 составит 8%. После вычета 12% налога на арендный доход чистая доходность составит около 7% — и это без учёта прироста капитальной стоимости.

Diamond Developers активно работает в коридоре Йити с двумя проектами — Sustainable District at The Sustainable City - Yiti и The Plaza at The Sustainable City - Yiti — оба реализуются в рамках ITC и ориентированы на экологически осознанных покупателей, доля которых растёт среди европейских и индийских инвесторов.

Что рост пассажиропотока не гарантирует

Важно чётко понимать, что эти данные говорят, а что — нет:

• Они подтверждают наличие спроса — но не гарантируют, что именно ваш объект будет занят. Местоположение внутри ITC, качество юнита и наличие профессиональной управляющей компании играют огромную роль.
• Это запаздывающий или совпадающий индикатор — пассажиры, прилетающие сегодня, реагируют на репутацию Омана, сложившуюся за последние три-пять лет. Устойчивый рост требует продолжения инфраструктурных инвестиций и стабильности визовой политики.
• Сезонность Салалы реальна — три сильных месяца не превращаются автоматически в 12 месяцев дохода. Моделируйте денежный поток консервативно.

Как использовать эту информацию

Если вы изучаете возможность первой покупки в Омане, используйте данные о пассажиропотоке как ориентир, а не как гарантию. Практические шаги:

1. 01Определите, какая зона тяготения аэропорта соответствует вашей арендной стратегии — Маскат для круглогодичной корпоративной и экспатской аренды, Салала для сезонных курортных объектов или AIDA, Muscat для премиального прибрежного сегмента.
2. 02Подтвердите статус ITC до подписания каких-либо документов — только проекты с обозначением ITC дают иностранцам право на полноценную собственность.
3. 03Проверьте наличие счёта эскроу для любой покупки на стадии строительства. Запросите у девелопера название банка и номер счёта — это законодательное требование по оманскому законодательству о недвижимости.
4. 04Составьте собственную модель доходности, используя актуальные рыночные ставки аренды, а не прогнозы девелопера, и закладывайте 12% налог на арендный доход с первого дня.

Цифра 6,28 млн пассажиров — сильный заголовок. Настоящая работа начинается там, где нужно перевести этот макросигнал в конкретный объект, в конкретном ITC, по цене, оправданной вашим горизонтом владения.

Источник: Times of Oman