Оман ужесточает правила на рынке недвижимости: что важно знать покупателям

Министерство жилищного строительства и градостроительства Омана последовательно ужесточает требования к рынку недвижимости — и если вы планируете купить здесь жильё, эти изменения работают в вашу пользу.

Министерство взяло курс на комплексную профессионализацию рынка: более жёсткое лицензирование брокеров и застройщиков, усиленный контроль за продажами на стадии строительства и чёткие механизмы урегулирования споров. Для иностранных покупателей эти меры особенно актуальны — они устраняют именно те болевые точки, которые исторически вызывали сомнения: непрозрачные сроки реализации проектов, нерегулируемые посредники и запутанные процедуры оформления права собственности.

Почему регуляторные изменения происходят именно сейчас

Рынок недвижимости Омана стремительно рос в рамках Vision 2040 и национальной жилищной инициативы Sorouh. Этот рост привлёк серьёзный капитал, но одновременно обнажил системные пробелы. Ряд объектов на стадии строительства столкнулся с задержками, а брокерский рынок оставался слабо регулируемым по сравнению с более зрелыми рынками Залива.

Усиленный надзор со стороны министерства — прямой ответ на эти проблемы. Цель — привести регуляторную среду Омана в соответствие с ожиданиями инвесторов, прежде всего из стран GCC, Индии, Европы и России, которые сравнивают Оман с Дубаем, Абу-Даби и Бахрейном при распределении капитала.

Что охватывают новые меры

Лицензирование брокеров и застройщиков

Требования к выходу на рынок для брокеров и девелоперов, работающих в Омане, станут строже. Министерство переходит к централизованному реестру: вы сможете проверить, имеет ли агент или застройщик действующую лицензию. Прежде чем что-либо подписывать, запросите регистрационный номер и сверьте его с официальным реестром.

Правила эскроу при покупке на стадии строительства

Обязательные эскроу-счета для продаж на стадии строительства в Омане существуют давно, однако теперь усиливаются контроль и аудит их исполнения. По действующим правилам застройщики обязаны зачислять платежи покупателей на обособленный эскроу-счёт, средства с которого могут расходоваться только по мере подтверждённого выполнения этапов строительства. Это означает, что ваш депозит не может быть направлен на приобретение земли или финансирование других проектов. При покупке на стадии строительства обязательно запросите реквизиты эскроу-счёта в письменном виде до перевода каких-либо средств.

Урегулирование споров

Пакет мер включает и более чёткий механизм разрешения споров между покупателями и застройщиками. Вместо того чтобы обращаться в гражданские суды, покупатели смогут воспользоваться специализированным каналом рассмотрения жалоб в сфере недвижимости под эгидой министерства. Это особенно важно при покупке на стадии строительства, когда сроки сдачи объектов нередко сдвигаются.

Что это означает для иностранных покупателей

Иностранные граждане могут владеть недвижимостью в Омане на правах фриhold исключительно в рамках специально отведённых Интегрированных туристических комплексов (ITC). Эта правовая база остаётся неизменной — новые регуляторные меры надстраиваются над ней, добавляя процедурные гарантии, но не затрагивая права собственности.

Если вы покупаете недвижимость в ITC, ужесточение правил означает следующее:

• Более подотчётные застройщики. Лицензированные девелоперы, работающие в ITC, будут проходить регулярные проверки. Такие проекты, как Marriott Residences AIDA в ITC AIDA, Muscat или объекты в Hawana Salalah — в том числе Riviera at Hawana Salalah и Amazi at Hawana Salalah — реализуются в рамках устоявшихся ITC-структур, которые теперь окажутся под усиленным надзором.
• Более прозрачное оформление права собственности. Министерство работает над упрощением процедуры регистрации недвижимости, сокращая время между подписанием договора и официальным получением правоустанавливающих документов.
• Большая уверенность при перепродаже. Хорошо регулируемый первичный рынок поддерживает ликвидность вторичного. Если вы рассматриваете покупку с прицелом на последующую перепродажу, надёжная регуляторная база не менее важна, чем расположение объекта.

Налоговый режим остаётся прежним

Ужесточение регулирования не затрагивает налогообложение недвижимости в Омане. Действующие ставки:

• 0% — налог на доходы физических лиц
• 0% — налог на владение недвижимостью
• 12% — налог у источника на доход от аренды (применяется к арендным доходам, полученным в Омане)

Эта комбинация — надёжная регуляторная защита в сочетании с низкой налоговой нагрузкой — составляет основу инвестиционного предложения Омана, и текущие изменения лишь укрепляют её.

На какие районы стоит обратить внимание в новых условиях

Ужесточение регулирования, как правило, выгоднее для устоявшихся, хорошо задокументированных проектов и районов, нежели для спекулятивных. Выделяются три направления:

Muscat Bay — зрелый ITC к северу от Маската со сложившимся сообществом собственников. Более чёткие процедуры оформления права собственности и урегулирования споров снижают остаточные риски для покупателей, рассматривающих объекты вторичного рынка.

Yiti, Muscat — масштабная прибрежная зона застройки к югу от Маската. По мере развития района регуляторная определённость в части сроков сдачи объектов на стадии строительства станет ключевым фактором для покупателей, входящих на ранних этапах.

Hawana Salalah — южный ITC Омана, привлекающий покупателей, ориентированных на доходность от аренды курортного жилья. Усиленный контроль за эскроу защищает покупателей на рынке, где сроки строительства могут зависеть от сезонной логистики.

Что сделать перед следующей покупкой

1. 01Проверьте лицензии. Запросите у брокера и застройщика их регистрационные номера в Министерстве жилищного строительства и убедитесь в их актуальности через официальный реестр после открытия публичного доступа к нему.
2. 02Изучите условия эскроу. В договоре купли-продажи должны быть указаны эскроу-банк и график поэтапного расходования средств, привязанный к строительным этапам. Если этого нет — настаивайте на включении.
3. 03Уточните границы ITC. Убедитесь, что конкретный участок, который вы приобретаете, находится в пределах официально утверждённого ITC. Ваш юрист должен получить копию соответствующего декрета.
4. 04Учтите 12% налог на аренду. Если вы планируете сдавать недвижимость, закладывайте этот налог в расчёт доходности с самого начала.
5. 05Сохраняйте все платёжные документы. С появлением усиленного механизма урегулирования споров документально подтверждённая история платежей станет вашим главным аргументом в случае возникновения проблем.

Общий вектор очевиден: Оман выстраивает институциональную инфраструктуру, необходимую для серьёзной конкуренции за долгосрочный капитал в сфере недвижимости. В наибольшем выигрыше окажутся те покупатели, которые чётко понимают действующие правила — и занимают позицию до следующей волны спроса.

Источник: Times of Oman