Владение недвижимостью в ITC Омана: всё, что нужно знать иностранному покупателю

Владение недвижимостью в ITC Омана: всё, что нужно знать иностранному покупателю

Иностранные граждане могут владеть недвижимостью в Омане на правах полной собственности — но исключительно в пределах официально утверждённых правительством Интегрированных туристических комплексов (ITC) и строго на условиях, установленных Королевским указом № 12/2006 с поправками, внесёнными Королевским указом № 76/2010. Если вы планируете купить недвижимость в Омане из-за рубежа, это главный законодательный акт, который необходимо изучить до подписания каких-либо документов.

Что такое ITC и зачем он нужен?

Интегрированный туристический комплекс — это многофункциональный проект, как правило объединяющий жилые объекты, отели, торговые площади и объекты досуга, который оманское правительство официально определило как зону, где иностранные граждане вправе владеть недвижимостью на правах полной собственности. За пределами таких зон оманское законодательство в целом не допускает иностранного владения недвижимостью.

Механизм ITC был создан для привлечения прямых иностранных инвестиций в туристический и риелторский секторы Омана и стал одним из ключевых инструментов экономической диверсификации страны. Впоследствии этот курс был закреплён в рамках Vision 2040 и инициативы Sorouh в сфере недвижимости — оба документа прямо нацелены на расширение иностранного участия на рынке жилья.

Важно понимать: статус ITC не присваивается автоматически. Каждый комплекс должен быть внесён в официальный реестр отдельным Королевским указом. Поэтому до внесения задатка всегда проверяйте, прошёл ли интересующий вас проект официальную регистрацию, а не просто позиционируется в маркетинговых материалах как «одобренный ITC».

Какие права вы фактически получаете?

Согласно Королевскому указу № 12/2006 и поправкам 2010 года, иностранный покупатель в официально зарегистрированном ITC получает следующие права.

Полное право собственности

Вы владеете объектом бессрочно. Это не аренда, не узуфрукт и не долгосрочная лицензия. Право собственности регистрируется в Министерстве жилищного строительства и градостроительства Омана и передаётся по наследству.

Право на вид на жительство

Владение недвижимостью в ITC даёт вам и членам вашей семьи право подать заявление на оманский вид на жительство, привязанный к объекту. Исторически минимальный порог стоимости недвижимости для получения ВНЖ составлял OMR 130 000 (около 338 000 USD), однако перед покупкой рекомендуется уточнить актуальный порог в соответствующем миграционном ведомстве: административные требования могут меняться независимо от основного указа.

Право сдавать в аренду и получать доход

Вы вправе сдавать объект третьим лицам. Оман не взимает налог у источника с дохода от аренды жилой недвижимости. На арендную плату начисляется муниципальный налог 3%, при покупке уплачивается сбор за передачу права собственности 3% в пользу Министерства жилищного строительства и городского планирования, а с 1 января 2028 года вводится подоходный налог 5% — уточните свою ситуацию у оманского налогового консультанта до покупки. Оман не взимает налог у источника с дохода от аренды жилой недвижимости. На арендную плату начисляется муниципальный налог 3%, при покупке уплачивается сбор за передачу права собственности 3% в пользу Министерства жилищного строительства и городского планирования, а с 1 января 2028 года вводится подоходный налог 5% — уточните свою ситуацию у оманского налогового консультанта до покупки.

Возможность ипотечного кредитования

Объекты в ITC можно закладывать в лицензированных оманских банках — это существенно, если вы не планируете покупку за наличные. Ряд местных и международных банков, работающих в Омане, предлагает ипотечные продукты, специально разработанные для иностранных покупателей в ITC.

Где расположены официально зарегистрированные ITC?

На момент написания этой статьи в Омане действует несколько официально зарегистрированных ITC, расположенных в разных частях страны. Наиболее известные из них — The Wave Muscat, Muscat Bay и AIDA, Muscat в столичном губернаторстве; Hawana Salalah на юге страны; Jebel Sifah и Saraya Bandar Jissah — вдоль побережья к востоку от Маската.

Yiti, Muscat — формирующаяся зона ITC, привлёкшая значительный интерес девелоперов, в том числе Diamond Developers, чья концепция Sustainable City включает Sustainable District at The Sustainable City – Yiti и The Plaza at The Sustainable City – Yiti — оба позиционируются как жилые кварталы с правом полной собственности в рамках ITC.

В Салале в рамках Hawana ITC реализуются проекты Riviera at Hawana Salalah и Amazi at Hawana Salalah, предлагающие апартаменты и виллы для международных покупателей.

Marriott Residences AIDA в рамках AIDA ITC в Маскате представляет сегмент брендированных резиденций — объектов, включённых в программу управления гостиничного оператора. Это упрощает организацию аренды, однако, как правило, влечёт за собой сервисные сборы и комиссии оператора, которые стоит тщательно изучить.

Покупка на стадии строительства: требование эскроу

Значительная часть сделок в ITC Омана заключается на стадии строительства — вы приобретаете объект до или в процессе его возведения. Оманское законодательство обязывает обеспечивать все такие продажи отдельным проектным эскроу-счётом, открытым в лицензированном оманском банке под контролем Министерства жилищного строительства и градостроительства.

На практике это означает следующее: ваши платежи должны поступать на эскроу-счёт, а не напрямую на операционный счёт застройщика. Средства перечисляются застройщику траншами только после подтверждения достижения установленных этапов строительства. Этот механизм существенно снижает риски банкротства застройщика или заморозки проекта — защита, которая отнюдь не является стандартной практикой в регионе.

Прежде чем переводить деньги за строящийся объект, запросите у застройщика номер эскроу-счёта, наименование эскроу-банка и график поэтапного раскрытия средств. Добросовестный ITC-застройщик предоставит все три документа без промедления.

Типичные ошибки, которых следует избегать

Незарегистрированные проекты. Некоторые объекты продвигаются с использованием терминологии ITC ещё до выхода соответствующего Королевского указа. Если номер указа не указан в договоре купли-продажи, регистрация права собственности при завершении строительства может оказаться невозможной.

Право собственности, оформленное на застройщика. В ряде более ранних ITC-проектов право собственности было зарегистрировано на застройщика, тогда как покупатели располагали лишь договорными правами, а не зарегистрированным титулом. Всегда уточняйте, возможна ли регистрация права собственности на отдельный объект непосредственно на ваше имя в Земельном реестре.

Структура сервисных сборов. Инфраструктура ITC — марины, бассейны, озеленение, охрана — требует совместного обслуживания. Сервисные сборы в действующих ITC, как правило, составляют от OMR 3 до OMR 8 за sqm в год (на основе данных по крупным ITC за 2023–2024 годы; актуальные тарифы уточняйте непосредственно в ассоциации собственников каждого проекта перед принятием решения). Обязательно учитывайте этот показатель при расчёте доходности.

Валютные риски. Цены указываются в оманских риалах (OMR). Курс OMR привязан к доллару США: 1 OMR = 2,6008 USD — эта привязка действует с 1986 года. Она устраняет валютный риск в паре USD/OMR, однако не защищает покупателей, совершающих сделки в евро, фунтах стерлингов, индийских рупиях или российских рублях.

Итог

Механизм ITC — один из наиболее чётко структурированных режимов иностранного владения недвижимостью в Персидском заливе. Королевский указ № 12/2006 гарантирует вам подлинное право собственности, право на вид на жительство, возможность ипотечного кредитования и сдачи объекта в аренду — при условии, что вы приобретаете недвижимость в официально зарегистрированном комплексе и соблюдаете требования об эскроу при покупке на стадии строительства. Оман не взимает налог у источника с дохода от аренды жилой недвижимости. На арендную плату начисляется муниципальный налог 3%, при покупке уплачивается сбор за передачу права собственности 3% в пользу Министерства жилищного строительства и городского планирования, а с 1 января 2028 года вводится подоходный налог 5% — уточните свою ситуацию у оманского налогового консультанта до покупки. Проверьте право собственности заблаговременно, убедитесь в наличии эскроу-счёта до любого перевода средств — и вы будете работать в рамках системы, созданной для вашей защиты.

Источник: Times of Oman