التمويل الهيكلي يعيد رسم ملامح سوق العقارات في عُمان

لم تعد عُمان مجرد وجهة سياحية — فهي تتحوّل بخطى ثابتة إلى سوق متكامل للتمويل الهيكلي، وهذا التحوّل يُعيد تسعير العقارات بصمت في أرجاء المملكة.

نقلت صحيفة Times of Oman أن السلطنة تبني عمقاً حقيقياً في تمويل البنية التحتية والطاقة المتجددة والخدمات اللوجستية والهيدروجين الأخضر. وهذا الخبر يعني لمشتري العقارات أكثر مما قد يبدو للوهلة الأولى؛ إذ حين تتدفق الأموال المؤسسية نحو البنية التحتية بعيدة الأمد، تجرّ معها العقارات السكنية والتجارية: تنشأ ممرات توظيف جديدة، وتتحسّن شبكات النقل، وتتحوّل مناطق كانت مغمورة إلى وجهات استثمارية واعدة.

لماذا يرتبط التمويل الهيكلي بالعقارات؟

يموّل التمويل الهيكلي — بأدواته من سندات المشاريع والصكوك والقروض المشتركة — البنية التحتية الصلبة التي تجعل الأحياء قابلة للحياة. فالطرق والمرافق وتوسعات الموانئ ومحطات الطاقة المتجددة، كلها تُهيّئ الظروف لنشوء الطلب السكني. وفي الحالة العُمانية، تُمثّل Vision 2040 المحرّك السياسي لهذا التعبئة الرأسمالية، فيما يوفّر Sorouh إطاراً استثمارياً عقارياً محدداً يسير جنباً إلى جنب معها.

حين يُموَّل مصنع هيدروجين في دقم بصيغة تمويل مشروع، أو يجتذب مجمع لوجستي في صحار صكوكاً، يحتاج العمال والمهندسون والمديرون إلى مساكن — وهذا طلب متواصل لا موسمي. ويختلف هذا النمط اختلافاً جوهرياً عن طلب مشتري الإيجارات السياحية القصيرة، ويدعم عوائد إيجارية أكثر استدامة على المدى البعيد.

أثر الصكوك على تقييمات العقارات

أسهمت إصدارات الصكوك السيادية وشبه السيادية في تضييق هوامش الائتمان العُمانية خلال العامين الماضيين. وتضييق الهوامش يُخفّض تكلفة اقتراض المطوّرين، مما يجعل تمويل مشاريع البيع على الخارطة أكثر جدوى. وبالنسبة لك بوصفك مشترياً، يعني ذلك مشاريع أكثر تصل إلى مرحلة الإغلاق المالي، وإطلاق مشاريع مدعومة بحسابات الضمان يصبح قاعدة لا استثناء. يشترط القانون العُماني الاحتفاظ بمدفوعات البيع على الخارطة في حساب ضمان خاضع للتنظيم، ولا يُصرف منه للمطوّر إلا بعد التحقق من بلوغ مراحل البناء المحددة. وهذه الحماية باتت مدعومة بسوق رأس مال أعمق وأكثر سيولة.

أين تتجه رؤوس الأموال: الممرات الرئيسية

حزام ITC في مسقط

المستفيد الأوضح من تعمّق أسواق رأس المال هو ممر المجمعات السياحية المتكاملة (ITC) في مسقط — الإطار القانوني الذي يتيح للأجانب تملّك العقارات بحق حر في عُمان. وهذه المجمعات ليست أحياء سكنية فحسب، بل مناطق متعددة الاستخدام تستلزم هياكل تمويل مشاريع مماثلة لتلك المستخدمة في صفقات البنية التحتية.

يظل Al Mouj Muscat المعيار المرجعي لمجمعات ITC، بسجل حافل من المراحل المكتملة وسوق ثانوية نشطة. ويقع شاطئ القرم مجاوراً للحي الدبلوماسي والتجاري الراسخ، ويواصل استقطاب طلب المقيمين من مشتري دول الخليج. أما مسقط باي فيقدّم واجهة بحرية أكثر إحكاماً بأسعار دخول لا تزال دون مستوى Al Mouj.

يتي: حيث يلتقي التمويل المستدام بالعقار

يتي، مسقط هو المكان الذي تتقاطع فيه قصة التمويل الهيكلي مع قصة العقارات بأجلى صورها. يُطوَّر هذا الحي بأكمله وفق مرجعية الاستدامة — وهو النوع من المشاريع ذات الاعتماد الأخضر الذي يستقطب التمويل المرتبط بمعايير ESG من المقرضين الدوليين.

تُنفّذ Diamond Developers مشروع The Sustainable City – Yiti، الذي يضم الحي المستدام وThe Plaza. تقوم هذه المشاريع على أهداف صافي الطاقة الصفري وتوليد الطاقة الشمسية والمناطق الخالية من السيارات — وهو بالضبط نمط الأصول الذي صُمّمت الصكوك الخضراء والقروض المرتبطة بالاستدامة لتمويله. وبالنسبة للمشترين، يعني هذا الهيكل التمويلي أن المشروع اجتاز تدقيقاً مؤسسياً صارماً، لا مجرد موافقة لجنة تخطيط محلية.

صلالة: النمو اللوجستي يُحرّك الطلب السكني

يُصنَّف ميناء صلالة ضمن أفضل عشرين ميناء للحاويات على مستوى العالم، والاستثمارات اللوجستية المتدفقة إلى المنطقة الحرة تولّد طلباً سكنياً متواصلاً في الجنوب. ويُعدّ Hawana Salalah الخيار الأول لمجمعات ITC في المنطقة، مع مشاريع كـRiviera at Hawana Salalah وAmazi at Hawana Salalah التي تستهدف مشتري المنازل الترفيهية والمقيمين المرتبطين باقتصاد الميناء على حدٍّ سواء.

المقايضة في صلالة: السيولة في السوق الثانوية أدنى من مسقط، والطلب الإيجاري أكثر موسمية خارج موسم Khareef. إن كنت تشتري بهدف تحقيق مكاسب رأسمالية مرتبطة بالنمو اللوجستي، فالأفق الزمني المناسب خمس سنوات فأكثر.

ما يُضيفه المناخ الضريبي إلى المشهد

يظل الإطار الضريبي العُماني من أكثر الأطر وضوحاً في المنطقة لمستثمري العقارات:

• 0% ضريبة دخل شخصية — لا تُفرض ضريبة على دخل الإيجار للأفراد المقيمين.
• 0% ضريبة نقل ملكية عقارية لمعظم المعاملات السكنية (تُطبَّق رسوم تسجيل بسيطة).
• 12% ضريبة استقطاع على دخل الإيجار تسري على الكيانات الاعتبارية؛ وعلى الملاك الأفراد التحقق من وضعهم القانوني مع مستشار محلي متخصص.

هذه البيئة الضريبية، مقرونة بتحسّن التصنيف الائتماني السيادي الذي يجلبه عمق التمويل الهيكلي، هي ما يجعل عُمان تستقطب بصورة متزايدة مكاتب العائلات الأوروبية والهندية التي أشبعت السوق الدبيّة واستثماراتها، وتبحث اليوم عن سوق سيّال يحكمه القانون.

ما الذي يستحق المتابعة في الاثني عشر شهراً القادمة؟

إصدارات الصكوك الخضراء المرتبطة بمشاريع الطاقة المتجددة ستكون مؤشراً استباقياً موثوقاً. حين تُغلق هذه الصفقات، راقب الممرات السكنية الواقعة في نطاق 30–40 كيلومتراً من موقع المشروع — فتلك المناطق تشهد عادةً تأخراً من ستة إلى اثني عشر شهراً قبل أن يتماسك الطلب الإيجاري.

موافقات خط أنابيب ITC الصادرة عن وزارة الإسكان والتخطيط العمراني تُشير إلى المناطق التي تتوقع الحكومة فيها نمواً سكانياً طويل الأمد. تصنيفات ITC الجديدة نادرة، لذا يستحق أي إعلان من هذا القبيل اهتماماً بالغاً.

بيانات ضمان البيع على الخارطة — وإن لم تُنشر في الوقت الفعلي، فإن إعلانات المطوّرين عن صرف مراحل البناء من حسابات الضمان تكشف عن صحة المشروع. المشروع الذي يسحب من الضمان وفق الجدول الزمني هو مشروع يمكن الوثوق به.

Aida، مسقط من المناطق التي تستحق المتابعة: يقع مشروع Marriott Residences AIDA ضمن إطار الإقامات الفندقية الفاخرة، ويستفيد مباشرة من هياكل التمويل المرتبطة بقطاع الضيافة التي تنضج حالياً في أسواق رأس المال العُمانية.

خلاصة القول

تطوّر عُمان في مجال التمويل الهيكلي ليس قصة أسواق رأس مال مجردة — بل هو الآلية التي تتحوّل من خلالها التزامات البنية التحتية لـVision 2040 إلى طرق حقيقية وموانئ حقيقية وفرص عمل حقيقية، وبالتالي طلب سكني حقيقي. إن كنت تدرس شراء عقار في عُمان، فإن عمق منظومة التمويل خلف أي مشروع بات سؤالاً مشروعاً في إطار العناية الواجبة، لا مجرد تفصيلة هامشية.

اسأل مطوّرك عن الجهات الممولة للمشروع، وما إذا كان حساب الضمان قائماً، وكيف تُهيكَل عمليات السحب خلال مراحل البناء. في سوق تمويل هيكلي ناضج، ينبغي أن تكون هذه الإجابات واضحة ومباشرة.

المصدر: Times of Oman