محادثات الإسكان العُمانية-التركية: ماذا تعني للمشترين والمستثمرين العقاريين؟

أتمّت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني في سلطنة عُمان زيارةً رسمية إلى أنقرة، في إشارة واضحة إلى أن السلطنة تسعى بجدية إلى استقطاب الخبرات الدولية — ومن بينها النموذج التركي المُثبَت في الإسكان الجماعي — بهدف تسريع وتيرة التطوير العمراني على أراضيها. وهذا التوجه يعني لك بوصفك مشتريًا أو مستثمرًا: أن التعاون الحكومي في مجال الإسكان يُفضي عادةً إلى تسريع خطوط المشاريع، ورفع معايير البناء، وتوسيع المعروض في شريحة السوق المتوسطة التي تستهدفها Vision 2040 صراحةً.

لماذا تركيا؟ قراءة في منطق الشراكة

سلّمت إدارة الإسكان والتطوير التركية (TOKI) أكثر من مليون وحدة سكنية ميسورة ومتوسطة منذ مطلع الألفية الثالثة، مما جعلها من أكثر نماذج الإسكان العام دراسةً في العالم النامي. وقد انصبّ اهتمام الوفد العُماني تحديدًا على أطر التخطيط العمراني، وتقنيات البناء المسبق الصنع، وهياكل تمويل الإسكان الاجتماعي — وهي مجالات تمتلك تركيا فيها سجلًا حافلًا يمكن قياسه.

ليس هذا اتفاقية تجارة ثنائية، ولا تحالفًا سياسيًا؛ بل هو تبادل تقني للمعرفة، من النوع الذي يُعيد تشكيل أكواد البناء بهدوء، ويُسرّع عمليات تخصيص الأراضي، وينعكس في نهاية المطاف على زيادة عدد المشاريع المُنجزة على أرض الواقع. وقد أجرت عُمان جولات دراسية مماثلة مع سنغافورة في مجال التخطيط الرئيسي، ومع كوريا الجنوبية في البنية التحتية للمدن الذكية، وقد أسهم كلاهما مباشرةً في تحديثات السياسات ضمن مبادرة Sorouh للإسكان الميسور.

الصلة بـ Sorouh

تُمثّل Sorouh — البرنامج الوطني العُماني لتوفير الإسكان المدعوم والميسور للأسر العُمانية — السياق المحلي الذي جاءت في إطاره هذه الزيارة. وقد عانى البرنامج من فجوة متواصلة بين الطلب والتسليم، يعود ذلك جزئيًا إلى اعتماد قطاع البناء العُماني تاريخيًا على أساليب مُصمَّمة خصيصًا وكثيفة العمالة، مما يجعلها بطيئة ومُكلفة عند التطبيق على نطاق واسع.

إذا تبنّت الوزارة عناصر من المنهج التركي في البناء المسبق أو النمطي، فقد تشهد:

• دورات بناء أقصر في المشاريع السكنية المدعومة حكوميًا، مما يُقلّص فترة الانتظار للأسر العُمانية المُدرجة في قوائم الإسكان.
• تخفيضات في التكاليف تُتيح تحرير ميزانيات للبنية التحتية — من طرق ومرافق ومدارس — حول المناطق السكنية الجديدة.
• نموذج قابل للتطبيق يمكن للمطورين الخاصين تكييفه في مشاريع ITC (المجمعات السياحية المتكاملة) المتوسطة الموجهة للمشترين الأجانب.

هذه النقطة الأخيرة هي الأكثر صلةً مباشرة إذا كنت من غير العُمانيين الراغبين في الشراء. فإطار ITC هو المسار القانوني الوحيد للتملك الحر الكامل في عُمان للمواطنين الأجانب، وكل مكسب في الكفاءة على مستوى قطاع البناء يميل إلى تقليص مواعيد التسليم وتحسين جودة التشطيب بشكل عام.

ما يعنيه ذلك لسوق ITC

تضم عُمان حاليًا أكثر من اثنتي عشرة منطقة ITC مُعيَّنة، تتركز حول خليج مسقط، وAida، مسقط، ويتي، مسقط، وشاطئ القرم، وKhareef هوانا صلالة. وهذه هي المناطق التي يمكنك فيها — سواء كنت مشتريًا هنديًا أو خليجيًا أو أوروبيًا أو روسيًا — تملّك العقار بصورة كاملة دون الحاجة إلى شريك عُماني.

لا تُغيّر محادثات عُمان-تركيا قواعد ITC مباشرةً، غير أنها تندرج ضمن زخم إصلاحي أشمل يفعل ذلك. فالحكومة تعمل على توسيع قائمة مناطق ITC المؤهلة، وخفض الحد الأدنى للاستثمار المرتبط بالإقامة، والضغط على المطورين لتسريع التسليم على الخارطة. ويدعم قطاع البناء الوطني الأكثر كفاءةً جميع هذه الأهداف.

تعكس المشاريع النشطة حاليًا في خط أنابيب ITC هذا التوجه بوضوح. ففي يتي، مسقط، تُنفّذ Diamond Developers مشروع The Sustainable City — مجتمع مُخطَّط رئيسي منخفض الكربون يضم خطَّي منتجات متمايزَين: Sustainable District at The Sustainable City – Yiti وThe Plaza at The Sustainable City – Yiti. كلاهما على الخارطة، مما يعني سريان قواعد الضمان العُمانية الإلزامية: تُحتجز دفعاتك المرحلية في حساب ضمان خاضع للتنظيم حتى استيفاء معالم البناء المحددة، مما يمنحك طبقة حماية قانونية لا تتوفر في كثير من الأسواق المماثلة. وفي Aida، مسقط، يُجسّد Marriott Residences AIDA كيف تُدمج الضيافة الفندقية الراقية في نموذج ITC لاستقطاب المشترين الراغبين في الجمع بين السكن وعائد الإيجار.

الضرائب والتملك والأرقام الجوهرية

قبل أن تُعلّق آمالًا كبيرة على الزيارات الدبلوماسية، ثبّت نفسك على الأسس التي تجعل عُمان جاذبة أصلًا:

• 0% ضريبة دخل شخصية — عوائد الإيجار تذهب إلى جيبك مباشرةً، لا إلى خزينة الضرائب.
• 0% ضريبة نقل ملكية — لا ما يعادل رسوم الطوابع عند الشراء.
• 12% ضريبة استقطاع على دخل الإيجار — الرسم الوحيد الذي ينبغي احتسابه في حسابات العائد.
• حقوق الإقامة — يمنحك الشراء في ITC بما يساوي الحد الأدنى المؤهِّل (OMR 130,000 حاليًا للإقامة المتجددة لمدة عامين) حق إقامة قانونيًا مرتبطًا بالعقار.

هذه الأسس لا تتغير بزيارة وزارية إلى أنقرة. ما يمكن أن يتغير خلال أفق 12 إلى 24 شهرًا هو حجم المعروض وتنوعه — ولا سيما في شريحة الشقق التي تتراوح بين OMR 60,000 و120,000، وهي شريحة تعاني حاليًا من شُح واضح في سوق ITC.

توصيات عملية للمشترين المتابعين لهذا الملف

تابع إعلانات ITC في الشريحة المتوسطة

إذا انعكست إصلاحات التخطيط العمراني للوزارة على تعيينات ITC جديدة أو توسيع مناطق قائمة، فهنا تظهر عادةً أسعار المبادرين الأوائل. راقب المراسيم السلطانية المنشورة في الجريدة الرسمية — فهي المحرّك الرسمي لتعيين مناطق ITC الجديدة.

العناية الواجبة في مشاريع الخارطة لا تزال ضرورية

سواء اعتمد المشروع تقنيات البناء المسبق المستوحاة من التجربة التركية أم أساليب البناء التقليدية، تظل قائمة التحقق لديك واحدة: تأكد من تسجيل حساب الضمان لدى هيئة أسواق المال، وتحقق من سجل المطور في التسليم، وراجع عقد البيع والشراء مع محامٍ مرخّص في عُمان قبل التوقيع.

التنويع بين المناطق

خليج مسقط وشاطئ القرم يحملان أسعارًا مرتفعة؛ في حين تُتيح يتي، مسقط وKhareef هوانا صلالة نقاط دخول أدنى مع إمكانات نمو طويلة الأمد مع نضج البنية التحتية. وشراكة الإسكان الثنائية التي تُحسّن كفاءة البناء تُفيد هذه الفئة الأخيرة أكثر من غيرها.

الصورة الأشمل

إن النهج العُماني المنفتح على العالم في سياسة الإسكان — الاستفادة من تجارب تركيا وسنغافورة وكوريا الجنوبية بدلًا من إعادة اختراع العجلة محليًا — يتسق مع البراغماتية التي تُميّز Vision 2040. فالسلطنة لا تسعى إلى نفخ فقاعة عقارية، بل تسعى إلى توفير مسكن لائق لسكانها المتنامين بتكلفة مناسبة، مع بناء سوق استثمار عقاري تنافسي على المستوى الدولي في آنٍ واحد. وهذان الهدفان لا يتعارضان، وهذا تحديدًا ما جعل نموذج ITC يستقطب اهتمامًا أجنبيًا متواصلًا منذ إطلاقه الرسمي في مطلع الألفية الثالثة.

زيارة عُمان-تركيا نقطة بيانات واحدة في مسار أطول. تابع كيف تتجلى في السياسات — وفي إعلانات المشاريع التي ستتلوها.

المصدر: Times of Oman