لماذا يتجه المستثمرون الأجانب نحو سوق العقارات العُماني الآن؟

لماذا يتجه المستثمرون الأجانب نحو سوق العقارات العُماني الآن؟

ثمة ثلاثة أسباب جوهرية تجعل عُمان وجهةً عقارية تستحق اهتمام المستثمر الأجنبي: حق التملك الحر الكامل داخل المجمعات السياحية المتكاملة المعتمدة حكوميًا، وغياب تام لضريبة الدخل الشخصي وضريبة الملكية العقارية، فضلًا عن اقتصاد سياحي في تصاعد مستمر يولّد طلبًا حقيقيًا على الإيجارات. هذه العوامل الثلاثة مجتمعةً هي ما حوّل اهتمام المستثمرين من مجرد فضول إلى التزام فعلي برأس المال.

ما الذي يحرّك الطلب فعلًا؟

ثلاثة محركات هيكلية تتقاطع في آنٍ واحد، وتُشكّل مجتمعةً حجةً يصعب تجاهلها لكل من يضع العقار العُماني على رادار استثماراته.

1. إطار قانوني يحمي المشتري الأجنبي

يحق للمواطنين الأجانب تملّك العقارات في عُمان تملكًا كاملًا — لا بموجب عقد إيجار طويل الأمد، ولا عبر وسيط محلي — وذلك داخل المجمعات السياحية المتكاملة (ITCs) المخصصة لهذا الغرض. يُسجَّل سند الملكية الحرة باسمك مباشرةً، ويمنحك حق البيع والتأجير وتوريث الأصل لورثتك. يُضاف إلى ذلك أن التملك داخل ITC يُتيح لك ولأفراد عائلتك المباشرين الحصول على تأشيرة الإقامة العُمانية، وهي ميزة معيشية لا يُستهان بها إلى جانب العائد الاستثماري.

يبلغ عدد المجمعات السياحية المتكاملة المعتمدة اليوم أكثر من اثني عشر مجمعًا موزعة على أرجاء السلطنة، من Al Mouj Muscat على الواجهة البحرية للعاصمة، وصولًا إلى هوانا صلالة في أقصى الجنوب. يعمل كل مجمع وفق مخططه الرئيسي الخاص بمنظومة بنية تحتية متكاملة، فأنت لا تشتري وحدةً في برج معزول، بل تنضم إلى مجتمع سكاني مُدار باحترافية.

2. بيئة ضريبية تنافسية بامتياز

تفرض عُمان 0% ضريبة دخل شخصي و0% ضريبة على الملكية العقارية. وفي حال تأجير وحدتك، تُطبَّق ضريبة استقطاع بنسبة 12% على دخل الإيجار — وهي الرسوم الوحيدة ذات الصلة بالعقار التي ستواجهها. قارن ذلك بالأسواق المماثلة في أوروبا أو جنوب شرق آسيا، وستجد الحسابات واضحة لصالح عُمان.

علاوةً على ذلك، تخضع مشتريات العقارات على الخارطة داخل المجمعات السياحية المتكاملة لاشتراطات إلزامية تتعلق بـحسابات الضمان (Escrow)؛ إذ يتعين على المطورين إيداع أموال المشترين في حسابات ضمان خاضعة للرقابة الحكومية، ولا تُصرف هذه الأموال إلا على دفعات مرتبطة بمراحل إنجاز موثّقة. هذه اللائحة وحدها أسهمت في تطوير سوق البيع على الخارطة أكثر مما فعلته أي حملة تسويقية.

3. النمو السياحي يفتح آفاق الدخل الإيجاري

استقبلت عُمان أعدادًا قياسية من الزوار في 2023، وتستهدف استراتيجية Vision 2040 الحكومية، التي يعززها مبادرة Sorouh الوطنية للسياحة، استقطاب 11 مليون سائح سنويًا بحلول نهاية العقد. ويعني تدفق السياح مزيدًا من الطلب على أماكن الإقامة القصيرة، وهو طلب ينعكس مباشرةً على العوائد الإيجارية المتاحة لأصحاب العقارات داخل المجمعات السياحية المتكاملة.

جبل سيفة، مجمع المارينا والغولف الواقع على بعد نحو 45 دقيقة جنوب مسقط، نموذج عملي على ذلك. يقدم مشروع Olive Farms at Jebel Sifah قطع أراضٍ لبناء فلل داخل بيئة منتجعية تستقطب أصلًا زوار نهاية الأسبوع من العاصمة. وعلى المنوال ذاته، شهد Muscat Bay — المجمع السياحي المتكامل المطل على الخليج الفيوردي شمال مسقط — اهتمامًا متواصلًا من مشتري دول مجلس التعاون الخليجي الباحثين عن منزل ثانٍ يُدرّ دخلًا إيجاريًا في غيابهم.

أبرز المشاريع النشطة حاليًا

مسقط: العاصمة تبقى المحور الرئيسي

Aida، مسقط مشروع ITC ضخم يمتد على مساحة تقارب 2.5 مليون sqm، متربعًا على المنحدرات المشرفة على خليج عُمان. يضم المشروع Marriott Residences AIDA، الذي يوفر وحدات سكنية تحت إدارة علامة فندقية عالمية — وهو نموذج يستهوي المشترين الراغبين في برامج إيجار فندقية المستوى دون عناء الإدارة الذاتية لعقار في الخارج. تبدأ الأسعار من نحو OMR 165,000 (ما يعادل 429,000 دولار أمريكي) للوحدة ذات غرفة نوم واحدة، وهو سعر يقل عن مستوى الدخول في منتجات مماثلة ذات علامات تجارية في دبي أو أبوظبي.

DarGlobal حاضر أيضًا في Aida بمجموعتين من الفلل تطلان على ملعب غولف من تصميم غريغ نورمان. كلتاهما فلل بتملك حر داخل ITC منظّم تُدير منظومة مرافقه شركة تشغيل دولية — وهو نوع أصول واضح ومنظّم بصرف النظر عن العلامة التجارية المرتبطة به. تحقق من قوائم مشاريع المطور مباشرةً للاطلاع على أنواع الوحدات المتاحة وأسعارها الراهنة.

شاطئ الرم، مسقط يظل العنوان السكني الأرسخ للمقيمين الأجانب في العاصمة، وإن كان المعروض فيه يتركز في السوق الثانوية لإعادة البيع أكثر من مشاريع البيع على الخارطة الجديدة.

خارج مسقط: صلالة والساحل

هوانا صلالة في محافظة ظفار هي الأكبر مساحةً بين المجمعات السياحية المتكاملة في السلطنة. أنجز المطور Muriya مراحل متعددة منها على مدار العقد الماضي. ومن أبرز الإطلاقات النشطة حاليًا: Riviera at Hawana Salalah وAmazi at Hawana Salalah، وكلاهما يستهدف مشتري المنازل الترفيهية الباحثين عن إطلالة بحرية ومجتمع سكاني مُدار. ويمنح موسم Khareef الشهير في صلالة الطلبَ على الإيجار القصير زخمًا موسميًا استثنائيًا يستقطب مئات الآلاف من السياح المحليين والخليجيين كل صيف، وهو ميزة لا تحظى بها مسقط.

يتي، مسقط — المنطقة الساحلية جنوب شرق العاصمة — مرصودة لتطوير منتجعي كبير ضمن مخططات Vision 2040. تنطوي المشاريع في مراحلها الأولى هناك على قدر أعلى من المخاطرة، غير أنها تحمل في المقابل إمكانية أقوى لتحقيق مكاسب رأسمالية مع اكتمال البنية التحتية.

ما الذي ينبغي مراجعته قبل اتخاذ القرار؟

لا يخلو أي سوق من تحديات، وفيما يلي جملة من الملاحظات الصريحة:

• السيولة أدنى مما هي عليه في دبي. سوق إعادة بيع عقارات ITC في تنامٍ مستمر، لكنه لم يبلغ بعد مستوى سيولة مجتمعات التملك الحر المماثلة في دبي. احسب لنفسك فترة احتجاز أطول — ثلاث إلى خمس سنوات على الأقل — إن كنت تسعى لتحقيق مكاسب رأسمالية.
• العوائد الإيجارية تتفاوت بحسب الموقع. أثبتت الوحدات المطلة على الشاطئ والمارينا في المجمعات الراسخة عوائد إجمالية تتراوح بين 5% و7%. في المقابل، قد تُخيّب المواقع الداخلية أو الأقل ارتباطًا بالبنية التحتية التوقعات. اطلب من المطورين بيانات إشغال موثّقة ومستقلة، لا مجرد توقعات.
• جداول تسليم المشاريع على الخارطة. تحمي قواعد الضمان العُمانية أموالك، لكنها لا تضمن التسليم في الموعد المحدد. تحقق من سجل المطور في المراحل السابقة قبل التوقيع.
• العملة. الريال العُماني مرتبط بالدولار الأمريكي بسعر صرف ثابت عند 0.385 OMR/USD منذ عام 1986. يُزيل هذا الربط طبقةً من مخاطر العملة للمستثمرين من حاملي الدولار، ويوفر مرجعًا مستقرًا لمستثمري الجنيه الإسترليني واليورو والروبية الهندية.

الصورة الأشمل

حين تجمع بين حق التملك الأجنبي الكامل، وبيئة خالية من الضرائب العقارية، واقتصاد سياحي في صعود، وحكومة جعلت من تنويع مصادر الدخل الوطني وتحويل عُمان إلى وجهة لا مجرد ممر عبور ركيزةً استراتيجية — تجد نفسك أمام سوق يستحق اهتمامًا جادًا. لم تعد عُمان مغفلةً من قِبل المستثمرين الدوليين؛ غير أنها لا تزال تقدم قيمةً أفضل من معظم جيرانها الخليجيين، وهذه الفجوة في تضيّق لا في اتساع.

المصدر: Times of Oman