Закон Омана об иностранных инвестициях: что он означает для покупателей недвижимости

Закон Омана об иностранных инвестициях (Королевский декрет 50/2019) допускает 100-процентное иностранное владение бизнесом в подавляющем большинстве секторов экономики — однако в сфере недвижимости действуют особые правила. Знать их до совершения сделки — значит уберечь себя от дорогостоящих ошибок.

Что на самом деле говорит Королевский декрет 50/2019

Принятый в 2019 году в рамках масштабной программы экономической диверсификации Vision 2040, Закон об иностранных инвестициях пришёл на смену более ограничительным нормам и обозначил серьёзные намерения Омана в борьбе за международный капитал. Закон позволяет иностранным инвесторам открывать компании и полностью владеть ими в большинстве отраслей — от туризма и логистики до производства и технологий.

Вместе с тем документ содержит негативный список — перечень видов деятельности, зарезервированных исключительно для граждан Омана или компаний с оманским большинством. В него входят отдельные виды розничной торговли, мелкое рыболовство, а также — что принципиально важно для покупателей недвижимости — прямое риелторское посредничество и девелопмент за пределами специально отведённых зон.

Практический вывод прост: как иностранец вы можете владеть недвижимостью в Омане, но исключительно в рамках механизма, специально созданного государством для этих целей.

ITC: законный путь к полноценному праву собственности

Статус Интегрированного туристического комплекса (ITC) — краеугольный камень системы жилой собственности для иностранцев в Омане. ITC — это комплексно спланированные проекты, одобренные Министерством жилищного строительства и градостроительства, в которых граждане других государств могут получить право собственности в полном объёме — такое же, как у оманских граждан.

Приобретение недвижимости в ITC также даёт право на вид на жительство, привязанный к стоимости объекта. На сегодняшний день порог составляет OMR 130 000 (около USD 338 000). Разрешение распространяется на супруга и иждивенцев покупателя.

Основные действующие зоны ITC:

• Muscat Bay — прибрежный проект к северу от столицы: апартаменты и виллы непосредственно на берегу Оманского залива.
• AIDA, Muscat — комьюнити на утёсе в Йити с полем для гольфа, выходом к пляжу и такими проектами, как Marriott Residences AIDA.
• Yiti, Muscat — здесь расположен The Sustainable City – Yiti от Diamond Developers, включающий Sustainable District и The Plaza.
• Hawana Salalah — курортный ITC на юге страны с такими проектами, как Riviera at Hawana Salalah, Amazi at Hawana Salalah и Hawana Lagoons.
• Shatti Al Qurum, Muscat — сложившийся прибрежный район в центре Маската с участками в статусе ITC.

За пределами этих и других утверждённых ITC иностранцы не могут напрямую владеть жилой землёй или недвижимостью на правах собственности. Это не лазейка, которую можно обойти, — это жёсткая правовая граница, установленная оманским законодательством о собственности.

Что негативный список означает на практике

Виды деятельности, зарезервированные для граждан Омана по Королевскому декрету 50/2019, включают риелторское посредничество как самостоятельный бизнес. Если вы — иностранный гражданин и планируете открыть агентство недвижимости или заниматься коммерческой перепродажей объектов за пределами ITC, вам потребуется оманский партнёр с контрольным пакетом.

Для частных покупателей это ограничение практически не имеет значения. Вы приобретаете объект, а не ведёте риелторский бизнес. В рамках ITC вы получаете чистое право собственности и можете перепродавать, сдавать в аренду или закладывать недвижимость без оманского совладельца.

Покупка на стадии строительства: эскроу обязательно

Если вы покупаете объект на стадии строительства в ITC — а многие покупатели выбирают именно этот вариант ради более низкой цены входа и поэтапных платежей — оманское законодательство обязывает застройщика хранить ваши средства на эскроу-счёте под государственным контролем. Деньги перечисляются застройщику только после независимой проверки выполнения этапов строительства. Это требование, контролируемое Министерством жилищного строительства и градостроительства, существенно снижает риск того, что в случае дефолта застройщика вы останетесь ни с чем.

Обязательно убедитесь в регистрации эскроу-счёта до подписания договора купли-продажи.

Налоги: цифры, которые важно знать

Одно из главных конкурентных преимуществ Омана для иностранных покупателей — налоговая среда:

| Налог | Ставка | |---|---| | Налог на доходы физических лиц | 0% | | Налог на прирост капитала при продаже недвижимости | 0% | | Ежегодный налог на владение недвижимостью | 0% | | Налог на доход от аренды (удерживаемый налог) | 12% |

Удерживаемый налог в размере 12% на доход от аренды применяется к валовой арендной плате, получаемой нерезидентами-арендодателями, и удерживается у источника выплаты. Для резидентов — в том числе владельцев вида на жительство, привязанного к недвижимости, — обязательства могут отличаться в зависимости от налогового резидентства. В любом случае рекомендуем получить независимую налоговую консультацию применительно к вашей конкретной ситуации.

Инициатива Sorouh и перспективы развития

Инициатива Sorouh, запущенная оманским правительством для ускорения инвестиций в ITC, расширила перечень утверждённых зон и упростила процедуру оформления правоустанавливающих документов. Новые ITC утверждаются в таких районах, как Дукм и полуостров Мусандам, — тем самым география возможностей для иностранных владельцев недвижимости выходит за рамки существующих кластеров в Маскате и Салале.

Если вы изучаете проект, который заявляет о праве иностранной собственности, но не фигурирует в списке ITC, запросите у застройщика реквизиты одобрения Министерства жилищного строительства и градостроительства. У легитимного ITC есть опубликованный номер декрета, который можно проверить самостоятельно.

Итог

Королевский декрет 50/2019 — это реальная либерализация инвестиционного климата Омана, однако он не превращает рынок недвижимости в зону без правил. Система ITC остаётся единственным юридически надёжным способом получить право собственности для иностранцев, а негативный список в рамках Закона об иностранных инвестициях лишь подтверждает эту границу. Тем не менее внутри установленных правил механизм работает чётко: защищённые эскроу покупки на стадии строительства, нулевой налог на прирост капитала и вид на жительство, привязанный к инвестиции, делают Оман одним из наиболее понятных рынков Залива для иностранных покупателей, которые подходят к делу осознанно.

Источник: Times of Oman