اللوائح التنفيذية للمناطق الاقتصادية الخاصة في عُمان: ما يجب على مشتري العقارات معرفته

باتت المناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة في سلطنة عُمان تمتلك إطارها القانوني التشغيلي الكامل، إثر إصدار الهيئة العامة للمناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة (أوبز) اللوائح التنفيذية لقانون المناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة. ولمن يفكر في شراء عقار داخل هذه المناطق أو بالقرب منها، فإن هذا الإطار التنظيمي يمثل اليقين القانوني الذي طال انتظاره في السوق.

ما المناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة في عُمان؟

تضم سلطنة عُمان حالياً عدة مناطق اقتصادية مخصصة، تتميز كل منها بتركيزها القطاعي ونطاقها الجغرافي:

• المنطقة الاقتصادية الخاصة بالدقم (SEZAD) — ميناء عميق المياه ومركز صناعي على الساحل الأوسط، تبلغ مساحته نحو 2,000 sqm كيلومتر مربع.
• المنطقة الحرة بصحار Sohar Free Zone — ممر لوجستي وصناعي ملاصق لميناء صحار في الشمال.
• المنطقة الحرة بصلالة Salalah Free Zone — منطقة متعددة القطاعات في الجنوب، مجاورة لميناء صلالة.
• المنطقة الحرة بالمزيونة Al Mazunah Free Zone — منطقة تجارية على الحدود اليمنية، تُعنى بالتجارة العابرة للحدود.

تتيح كل منطقة حوافز مميزة، من بينها: التملك الأجنبي الكامل للشركات بنسبة 100%، والإعفاءات الجمركية، وتيسير إجراءات الترخيص. غير أن القواعد التفصيلية التي تحكم هذه الحوافز كانت موزعة على قرارات وزارية متعددة. وتأتي اللوائح التنفيذية الجديدة لتوحيد هذه القواعد وتوضيحها ضمن إطار تنظيمي واحد متكامل.

أهمية هذه اللوائح لسوق العقارات

قواعد تملك أوضح للمواطنين الأجانب

أتاحت المناطق الاقتصادية دائماً التملك التجاري الأجنبي، إلا أن اللوائح الجديدة تُرسّخ رسمياً الشروط التي يحق بموجبها للأجانب امتلاك حقوق عقارية داخل حدود هذه المناطق أو بمحاذاتها. ويأتي ذلك مستقلاً عن إطار المجمعات السياحية المتكاملة (ITC) ومكمّلاً له، إذ يظل هذا الإطار المسار الرئيسي الذي يتيح للأجانب التملك الحر الكامل للعقارات السكنية في أي موقع بعُمان.

يمكن النظر إلى الإطارين باعتبارهما متكاملين: فمجمعات ITC تمنحك حق التملك الحر للعقارات السكنية وتأشيرة إقامة مرتبطة باستثمارك، في حين تنظّم لوائح المناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة العقارات التجارية ومتعددة الاستخدامات داخل المناطق الاقتصادية المخصصة. وإن كنت تشتري وحدة في مجمع ITC قريب من منطقة حرة — كالمشاريع في منطقة هوانا صلالة المجاورة لـ Salalah Free Zone — فمن الضروري أن تكون على دراية بكلا الإطارين.

الأثر على الإقامة

بموجب القانون العُماني المعمول به، يحق لمن يشتري عقاراً بقيمة لا تقل عن OMR 130,000 في مجمع ITC معتمد الحصول على تأشيرة إقامة قابلة للتجديد. ولا تلغي لوائح المناطق الاقتصادية هذا الحد الأدنى، لكنها تُفتح مساراً أكثر وضوحاً للمستثمرين التجاريين الراغبين في الجمع بين حضور تجاري داخل منطقة حرة وشراء عقار سكني بالقرب منها. وهذا النموذج — شركة مسجلة في منطقة حرة إلى جانب عقار في مجمع ITC — بات شائعاً بصورة متزايدة في أوساط رجال الأعمال الهنود وأبناء دول مجلس التعاون الخليجي العاملين في عُمان.

حماية المشترين على الخارطة والضمان الأمني للمدفوعات

إن كنت تشتري عقاراً على الخارطة داخل منطقة اقتصادية أو بمحاذاتها، فإن اشتراطات الضمان الإلزامية المعمول بها في عُمان لا تزال سارية. إذ يتعين على المطورين إيداع مدفوعات المشترين في حسابات ضمان خاضعة لإشراف البنك المركزي العُماني، ولا تُصرف الأموال إلا عند التحقق من إنجاز مراحل البناء المحددة. ولا تُلغي لوائح المناطق الاقتصادية الجديدة هذه الحماية، لذا تأكد من تسجيل مشروع المطور في نظام الضمان قبل توقيع أي عقد.

المشهد الضريبي

تحتفظ عُمان ببيئة ضريبية من الأكثر شفافيةً وبساطةً في المنطقة:

تُطبَّق ضريبة الاستقطاع البالغة 12% على دخل الإيجار بصرف النظر عن موقع العقار داخل المنطقة الحرة أو خارجها. أما الإعفاءات الضريبية على أرباح الشركات داخل المناطق الحرة، فهي تسري على أرباح الأعمال التجارية حصراً، ولا تشمل دخل الإيجار الشخصي من الوحدات السكنية.

المناطق الجديرة بالمتابعة

صلالة وهوانا صلالة

يجعل قرب Salalah Free Zone من مشاريع ITC القائمة من الساحل الجنوبي لعُمان أحد أكثر المواقع جاذبيةً للاستخدام المزدوج. وتُعدّ هوانا صلالة المجمع السياحي المتكامل الرئيسي في المنطقة، إذ تتيح شققاً وفيلات على الواجهة البحرية بحق تملك حر كامل للأجانب. ومشاريع من قبيل ريفيرا في هوانا صلالة وأمازي في هوانا صلالة توفر لك ملكية سكنية على مقربة من منطقة تستقبل حركة حاويات واسعة وصناعات خفيفة.

حزام المجمعات السياحية في مسقط

على الرغم من أن مسقط لا تضم منطقة حرة بالمفهوم التقليدي، فإن واحة المعرفة مسقط تعمل بوصفها حديقة للتقنية والابتكار تتمتع بمزايا تنظيمية خاصة. وكثيراً ما يجمع المشترون السكنيون بين نشاط تجاري في واحة المعرفة وسكن في مجمعات ITC المجاورة، كـ Al Mouj Muscat ومسقط باي وييتي، مسقط. ويُشير الوضوح التنظيمي الذي أفرزته لوائح المناطق الاقتصادية إلى نضج المنظومة الاقتصادية الأشمل في مسقط، وهو مؤشر إيجابي لقيم رأس المال على المدى البعيد.

الدقم — الرهان على المستقبل

تُعدّ الدقم أكثر مناطق عُمان الاقتصادية طموحاً: مدينة مخططة تقوم على ميناء عميق المياه ومجمع تكرير. لا يزال المعروض السكني محدوداً والسوق في مراحله الأولى، لكن اللوائح التنفيذية المُقرّة تُقلص مخاطر السياسات التي أحجم بسببها بعض المشترين الأجانب. راقب هذه المنطقة خلال السنوات الثلاث إلى الخمس المقبلة، مع تسارع الإنفاق على البنية التحتية في إطار Vision 2040.

ما الذي ينبغي لك فعله الآن؟

1. 01تحقق من صفة ITC لأي مشروع تنوي الاستثمار فيه — فتصنيف ITC هو الأساس القانوني لحق تملكك الحر بوصفك أجنبياً.
2. 02استفسر من المطور عن حساب الضمان — اطلب رقم الحساب واسم البنك المشرف قبل سداد أي دفعة.
3. 03افصل بين النشاط التجاري والسكني — إن كنت تعتزم تسجيل شركة في منطقة حرة، استعن بمستشار قانوني مستقل لفهم تأثير ذلك على تأشيرة إقامتك العقارية.
4. 04احتسب ضريبة الإيجار — خصص 12% من إجمالي دخل الإيجار في ميزانيتك إن كنت تخطط لتأجير وحدتك.

تُمثل اللوائح التنفيذية خطوة إيجابية تُزيل الغموض عن المطورين والمشغلين التجاريين ومشتري العقارات الذين يتبعونهم إلى هذه المناطق. والوضوح التنظيمي أحد المتطلبات الأساسية لاستقطاب الاستثمار المؤسسي، وهو الاستثمار الذي يحرك البنية التحتية والمرافق التي تصون قيمة أصولك على المدى الطويل.

المصدر: Times of Oman