Почему иностранные покупатели всё активнее выбирают рынок недвижимости Омана

Почему иностранные покупатели всё активнее выбирают рынок недвижимости Омана

Оман привлекает иностранных покупателей недвижимости по трём конкретным причинам: иностранцы могут оформить полное право собственности в государственных курортных комплексах, страна не взимает ни подоходного налога с физических лиц, ни налога на имущество, а быстро развивающийся туристический сектор формирует реальный арендный спрос. Именно совпадение этих трёх факторов объясняет, почему интерес инвесторов перерос из любопытства в реальные вложения.

Что на самом деле движет спросом?

Три структурных фактора сходятся одновременно — и в совокупности они дают весомые аргументы для тех, кто рассматривает оманскую недвижимость как инвестиционный актив.

1. Правовая база, защищающая иностранных покупателей

Иностранные граждане могут владеть недвижимостью в Омане на правах полной собственности — без аренды и без местного номинального владельца — в рамках специально отведённых интегрированных туристических комплексов (ITC). Право собственности оформляется напрямую на ваше имя: вы вправе продать объект, сдать его в аренду или передать наследникам. Покупка в ITC также даёт вам и членам вашей семьи право на получение вида на жительство в Омане — ощутимый бонус помимо инвестиционной составляющей.

Сегодня в стране насчитывается более десятка одобренных ITC — от Al Mouj Muscat на набережной столицы до Hawana Salalah на крайнем юге страны. Каждый комплекс реализуется по собственному генеральному плану с выделенной инфраструктурой: вы приобретаете не просто квартиру в отдельном здании, а полноценное место в управляемом сообществе.

2. Налоговая среда с реальными преимуществами

Оман не взимает ни подоходного налога (0%), ни налога на имущество (0%). При сдаче объекта в аренду применяется удерживаемый налог в размере 12% от арендного дохода — это единственный сбор, связанный с недвижимостью, с которым вы столкнётесь. По сравнению с сопоставимыми рынками Европы или Юго-Восточной Азии расчёт говорит сам за себя.

Покупка строящейся недвижимости в ITC также регулируется обязательными правилами эскроу-счетов: застройщики обязаны размещать средства покупателей на государственном эскроу-счёте, с которого деньги выплачиваются поэтапно — по мере подтверждённого выполнения строительных этапов. Именно это требование сделало для рынка строящейся недвижимости больше, чем любая маркетинговая кампания.

3. Рост туризма открывает возможности для арендного дохода

В 2023 году Оман принял рекордное число туристов, а государственная стратегия Vision 2040, подкреплённая национальной туристической программой Sorouh, нацелена на привлечение 11 миллионов туристов в год к концу десятилетия. Больше туристов — больше спроса на краткосрочное жильё, а этот спрос напрямую конвертируется в арендную доходность для владельцев недвижимости в ITC.

Наглядный пример — Jebel Sifah, марина и гольф-сообщество примерно в 45 минутах к югу от Маската. Проект Olive Farms at Jebel Sifah предлагает участки под виллы в курортной среде, которая уже привлекает жителей столицы на выходные. Схожая картина в Muscat Bay — ITC на берегу фьорда к северу от Маската, где стабильно высок интерес покупателей из стран Персидского залива, ищущих второй дом с возможностью арендного дохода в период отсутствия.

Где сосредоточены активные проекты

Маскат: столица остаётся главным центром притяжения

AIDA, Muscat — масштабный ITC площадью около 2,5 миллиона sqm, расположенный на скалах над Оманским заливом. Проект Marriott Residences AIDA в его составе предлагает брендированные резиденции — формат, привлекательный для тех, кто хочет участвовать в гостиничной программе аренды, не занимаясь самостоятельным управлением объектом за рубежом. Стартовые цены — от примерно OMR 165 000 (около 429 000 USD) за апартаменты с одной спальней, что ниже порога входа для аналогичных брендированных объектов в Дубае или Абу-Даби.

DarGlobal также представлен в Aida двумя коллекциями вилл, расположенных вокруг гольф-поля, спроектированного Грегом Норманом. Оба объекта — фрихолд-виллы в регулируемом ITC с международным оператором, управляющим инфраструктурой, — представляют собой понятный и хорошо структурированный класс активов вне зависимости от брендинга. Актуальные типы и стоимость доступных юнитов уточняйте напрямую у застройщика.

Shatti Al Qurum, Muscat по-прежнему остаётся наиболее престижным жилым адресом столицы для экспатриантов, хотя предложение здесь формируется преимущественно за счёт вторичного рынка, а не новых проектов.

За пределами Маската: Салала и побережье

Hawana Salalah в провинции Дофар — крупнейший ITC страны по площади. Застройщик Muriya реализует его уже более десяти лет, поэтапно вводя новые очереди. Среди актуальных запусков — Riviera at Hawana Salalah и Amazi at Hawana Salalah, ориентированные на покупателей загородного жилья, которым важны выход к морю и управляемая инфраструктура. Знаменитый сезон Khareef — период муссонных дождей в Салале — ежегодно привлекает сотни тысяч туристов из Омана и стран Персидского залива, создавая сезонный всплеск краткосрочного арендного спроса, которого в Маскате нет.

Yiti, Muscat — прибрежная зона к юго-востоку от столицы — отведена под масштабное курортное развитие в рамках генерального плана Vision 2040. Проекты на ранней стадии здесь несут повышенные риски, однако сулят более высокий потенциал роста капитальной стоимости по мере развития инфраструктуры.

На что обратить внимание перед покупкой

Ни один рынок не лишён компромиссов. Несколько честных оговорок:

• Ликвидность ниже, чем в Дубае. Вторичный рынок ITC-недвижимости растёт, но пока уступает по ликвидности сопоставимым фрихолд-сообществам Дубая. Рассчитывайте на горизонт владения от трёх до пяти лет, если хотите зафиксировать прирост капитала.
• Арендная доходность зависит от локации. Объекты с выходом на пляж или марину в зрелых ITC демонстрируют валовую доходность в диапазоне 5–7%. Объекты в менее доступных или удалённых от воды локациях могут показывать более скромные результаты. Запрашивайте у застройщиков независимо подтверждённые данные по заполняемости, а не прогнозы.
• Сроки сдачи строящихся объектов. Правила эскроу в Омане защищают ваши деньги, но не гарантируют соблюдение сроков. Изучите историю реализации предыдущих очередей застройщика, прежде чем подписывать договор.
• Валюта. Оманский риал привязан к доллару США по курсу 0,385 OMR/USD — фиксированный курс действует с 1986 года. Для покупателей в USD, GBP, EUR или INR этот механизм устраняет один из уровней валютного риска.

Общая картина

Полные права иностранной собственности, нулевое налогообложение недвижимости, растущий туристический сектор и государственная стратегия экономической диверсификации, ставящая целью превратить Оман в самостоятельное направление, а не транзитную точку, — всё это складывается в рынок, заслуживающий серьёзного внимания. Оман больше не остаётся в тени для международных инвесторов, однако по-прежнему предлагает лучшее соотношение цены и качества по сравнению с большинством соседей по региону — и этот разрыв сокращается, а не растёт.

Источник: Times of Oman