Гостиничный бум в Омане: что означают 1 475 отелей для покупателей недвижимости

Гостиничный сектор Омана вырос до 1 475 отелей в 2025 году — прирост на 43%, который напрямую меняет логику выбора объекта для покупки и реалистичные ожидания по доходности от аренды.

Почему рост числа отелей — это сигнал для рынка недвижимости, а не просто туристическая статистика

Когда страна строит порядка 445 новых отелей за несколько лет, речь идёт не просто о новых номерах — речь идёт о подтверждении перспективности локаций. Отели открываются там, куда указывают данные о спросе, результаты технико-экономических обоснований и государственные генеральные планы. Когда в отдельном губернаторстве концентрируется кластер новых гостиниц, спрос на жилую и апарт-недвижимость, как правило, подтягивается следом — в течение 12–24 месяцев, по мере того как туристическая инфраструктура созревает и поток гостей растёт.

Для покупателя рост на 43% говорит о трёх вещах:

• Туристический поток реален и продолжает расти. Отели не открываются наугад на слабом рынке.
• Спрос на краткосрочную аренду расширяется — уже не только Маскат, но и второстепенные губернаторства.
• ITC-проекты, расположенные внутри или в непосредственной близости от гостиничных коридоров, с высокой вероятностью покажут рост капитализации по мере уплотнения застройки вокруг них.

Южный Эль-Батина: главный гостиничный хаб Омана

Южный Эль-Батина вышел в лидеры среди всех губернаторств страны — здесь сосредоточено 313 гостиничных объектов, больше, чем в любом другом регионе. Это примечательно: исторически внимание иностранных покупателей было сосредоточено преимущественно на Маскате. Побережье между Маскатом и Сохаром удобно расположено, относительно доступно по ценам и всё лучше обеспечено дорожной инфраструктурой.

Для покупателей недвижимости Южный Эль-Батина — это возможность войти раньше рынка. Цены на землю и объекты ещё не скорректировались с учётом уже сложившейся гостиничной плотности. Если вы готовы к горизонту 3–5 лет, этот коридор заслуживает детального изучения — особенно в контексте краткосрочной аренды, ориентированной на растущий рынок уик-эндов для местных жителей и туристов из стран Персидского залива.

Важно: иностранным покупателям необходимо убедиться, что конкретный проект в Южном Эль-Батине имеет статус ITC (Integrated Tourism Complex), поскольку полное право собственности для нерезидентов Омана допускается исключительно в пределах обозначенных ITC-зон.

Маскат: по-прежнему главный рынок

Маскат остаётся наиболее ликвидным рынком для иностранных покупателей, и гостиничная экспансия это только подтверждает. Такие районы, как Al Mouj Muscat и Маскат Бэй, расположены в устоявшихся ITC-зонах, где можно владеть недвижимостью в полную собственность, законно сдавать её в краткосрочную аренду и выходить из инвестиции на глубоком вторичном рынке.

Шатти Эль-Курум продолжает привлекать корпоративных и дипломатических арендаторов, обеспечивая стабильную доходность от долгосрочной аренды. Клифтопный проект Aida, Маскат и Йити на восточном побережье оба находятся на пересечении туристического и жилого спроса — именно такой профиль выигрывает больше всего в насыщенной гостиничной среде.

Если вы ищете проект в Маскате с уже встроенным брендированным гостиничным компонентом, Marriott Residences AIDA — один из наиболее очевидных примеров: брендированные резиденции внутри ITC, где присутствие оператора поддерживает как заполняемость, так и репутацию объекта при перепродаже.

Салала: сезонная возможность

Сезон Khareef (муссонов) в Салале ежегодно привлекает сотни тысяч туристов, и расширение гостиничной сети отражает этот устойчивый спрос. Hawana Salalah — основной ITC на юге страны, разработанный компанией Muriya, — является центром туристической инфраструктуры региона.

Два активных проекта внутри ITC предлагают конкретные точки входа:

• Riviera at Hawana Salalah — апартаменты на первой береговой линии в курортной обстановке.
• Amazi at Hawana Salalah — новая очередь для покупателей, которым нужен загородный дом с возможностью передачи в управление для сдачи в аренду.

Главный компромисс в Салале — сезонность: пиковая заполняемость приходится на июль–август, что сжимает окно краткосрочной аренды. Покупателям, которые планируют использовать объект лично в период Khareef и сдавать его в остальное время, стоит закладывать консервативные цифры: 5–6% валовой доходности в удачный год достижимы, но вакантность за пределами пика — реальность.

The Sustainable City – Yiti: рядом с туристическим потоком, в экологическом позиционировании

К востоку от Маската The Sustainable City – Yiti формирует жилой квартал, который выигрывает от близости к растущему туристическому коридору столицы, не находясь при этом в традиционной гостиничной зоне. Сейчас здесь реализуются два проекта:

• Sustainable District at The Sustainable City – Yiti
• The Plaza at The Sustainable City – Yiti

Эко-позиционирование здесь не случайно: стратегия Vision 2040 делает акцент на устойчивом туризме, и проекты, вписывающиеся в эту концепцию, как правило, получают государственную поддержку и привлекают покупателей, готовых платить умеренную премию за идею.

Налоги и право собственности — краткий ликбез для новых читателей

Налоговая среда Омана остаётся одной из самых простых в регионе:

• 0% подоходного налога — доход от аренды поступает к вам без налогообложения на уровне физического лица.
• 12% налог у источника на доход от аренды распространяется на компании; физическим лицам рекомендуется уточнить свою конкретную ситуацию у местного налогового консультанта.
• 0% налога на передачу права собственности в большинстве жилых сделок (регистрационные сборы взимаются).
• Защита через эскроу: все продажи на стадии строительства в Омане обязывают застройщика хранить депозиты покупателей на лицензированном эскроу-счёте — убедитесь, что выбранный проект имеет эскроу-соглашение, одобренное Центральным банком Омана, до подписания договора.

На что обращать внимание в ближайшие 12 месяцев

Достижение отметки в 1 475 отелей — это запаздывающий индикатор: эти объекты планировались и финансировались 2–4 года назад. Опережающий сигнал — это то, где сегодня подаются новые заявки на строительство отелей и расширение ITC. Следите за:

1. 01Новыми объявлениями об ITC в рамках инициативы Sorouh — действующей государственной программы по расширению зон иностранного владения за пределы первоначальных ITC.
2. 02Жилым предложением в Южном Эль-Батине — если застройщики последуют за гостиничной плотностью с запуском апартаментов и вилл, ранние покупатели получат первый выбор объектов по ценам до переоценки.
3. 03Запусками брендированных резиденций — глобальная тенденция присоединения жилых компонентов к гостиничным объектам добирается до Омана, и Маскат — наиболее вероятная площадка для следующего анонса.

Рост числа отелей на 43% — не случайность, а видимый результат целенаправленной национальной туристической стратегии. Для покупателей недвижимости вопрос уже не в том, растёт ли гостиничный рынок Омана, а в том, какие локации и типы проектов принесут наибольшую отдачу от этого роста на вашем инвестиционном горизонте.

Источник: Times of Oman