Оман и Турция: переговоры о жилищном строительстве и что это значит для покупателей недвижимости

Министерство жилищного строительства и градостроительства Омана завершило официальный визит в Анкару с целью изучения совместных возможностей в области жилищного строительства и городского развития. Это свидетельствует о том, что Оман целенаправленно привлекает международный опыт для ускорения реализации внутренних девелоперских проектов.

Для покупателей и инвесторов это имеет практическое значение. Двусторонние технические партнёрства подобного рода, как правило, оборачиваются более быстрым строительством комплексно спланированных жилых кварталов, обновлёнными строительными стандартами и расширением круга подрядчиков, участвующих в конкурсах на государственные заказы. Все три фактора в совокупности повышают качество и сокращают сроки реализации проектов.

Почему Турция? Стратегическая логика выбора

Турецкое государственное жилищное агентство TOKI (Toplu Konut İdaresi) с 1980-х годов построило более миллиона единиц доступного и среднеценового жилья. Помимо этого, агентство возводило целые новые городские районы — с дорогами, инженерными сетями, школами и коммерческой инфраструктурой — в темпах, которые мало кто из сопоставимых структур в регионе способен повторить.

Перед Министерством жилищного строительства и градостроительства Омана стоят структурно иные, но столь же неотложные задачи: растущее население страны, установка Vision 2040 на диверсификацию экономики через недвижимость и туризм, а также программа Sorouh National Housing Programme, призванная сделать жильё доступным для оманских семей. Изучение турецкой модели масштабного жилищного строительства — вполне логичный шаг.

Визит в Анкару вписывается в более широкую практику: оманские правительственные делегации регулярно посещают страны с доказанным опытом городского развития. За последние пять лет в числе таких направлений были Южная Корея, Сингапур и ОАЭ.

Что программа Sorouh означает для рынка

Программа Sorouh — это политический фундамент, на котором строится большинство новых жилых земельных проектов в Омане. Она ориентирована на граждан страны, имеющих право на государственную жилищную поддержку, однако её косвенные эффекты распространяются на весь рынок:

• Новые комплексно спланированные зоны получают официальный статус, что повышает стоимость земли на прилегающих территориях.
• Инфраструктурные инвестиции — дороги, инженерные сети, ливневая канализация — следуют за жилищной программой, превращая прежде малопривлекательные локации в пригодные для частного девелопмента.
• Подрядный потенциал наращивается внутри страны, снижая ценовую надбавку на строительство жилья среднего класса.

Если Оман возьмёт на вооружение элементы турецкой модели TOKI — например, государственно-частные партнёрства, при которых государство предоставляет землю, а девелопер строит и продаёт жильё по регулируемым ценам, — на рынке Маската в течение трёх-пяти лет может появиться новая категория конкурентоспособного по цене жилья.

Система ITC: место иностранных покупателей на рынке

Важно чётко обозначить правовые границы. Сотрудничество Омана с Турцией сосредоточено на национальном жилищном фонде — объектах, предназначенных прежде всего для граждан Омана. Иностранцы не могут приобретать недвижимость в произвольных местах страны: право собственности ограничено специально отведёнными Интегрированными туристическими комплексами (ITC) — зонами с правом фрихолда, где экспатрианты и зарубежные инвесторы получают полный титул собственника.

Это разграничение существенно, поскольку политическая активность Министерства жилищного строительства — новые зоны, новая инфраструктура, обновлённые нормы градостроительства — со временем распространяется и на территории ITC. Более продуманная городская среда привлекает туристов и деловых путешественников, что поддерживает доходность аренды в проектах ITC.

Среди действующих зон ITC, где иностранцы могут приобрести недвижимость: AIDA, Маскат, Muscat Bay, Shatti Al Qurum, Yiti и Hawana Salalah. В числе активных проектов в этих зонах — Marriott Residences AIDA, Sustainable District в The Sustainable City – Yiti, The Plaza в The Sustainable City – Yiti, Riviera в Hawana Salalah, Amazi в Hawana Salalah и Hawana Lagoons.

Налоги и право собственности для иностранных покупателей

Оман остаётся одним из наиболее налогово эффективных направлений для владения недвижимостью в регионе:

• Налог на доходы физических лиц: 0%
• Налог на владение недвижимостью: 0%
• Налог на доход от аренды: 12% (удерживается у источника для нерезидентов)
• Налог на прирост капитала: специального налога нет; доход от продажи недвижимости, как правило, не облагается налогом для физических лиц

При покупке строящегося жилья в ITC девелоперы обязаны хранить средства покупателей на эскроу-счетах, регулируемых Министерством жилищного строительства и градостроительства. Эта защита была усилена в последние годы — перед подписанием договора бронирования стоит уточнить у девелопера наличие соответствующих эскроу-договорённостей.

Три практических вывода для покупателей

1. Следите за появлением новых зон ITC

Когда Министерство жилищного строительства повышает свой потенциал в области градостроительства — а именно для этого и был предпринят визит в Турцию, — за этим могут последовать новые зоны ITC. Отслеживайте официальные объявления министерства: присвоение статуса ITC такому городу, как Сохар или Низва, откроет для иностранных покупателей совершенно новые рынки фрихолда.

2. Инфраструктурные улучшения повышают стоимость прилегающей недвижимости

Жилищные зоны Sorouh притягивают инвестиции в дороги и инженерные сети. Если вы рассматриваете проект вблизи объявленного участка Sorouh, при оценке среднесрочного прироста капитала учитывайте вероятное улучшение инфраструктуры.

3. Защита покупателей строящегося жилья становится надёжнее

Одним из конкретных результатов международных технических обменов, подобных оманско-турецкому визиту, является обновление нормативной базы. Оман уже ввёл обязательное эскроу для продаж на стадии строительства; по мере того как министерство ориентируется на международные стандарты, вероятно появление дополнительных мер защиты потребителей — более чётких сроков передачи объектов и стандартизированных договоров купли-продажи.

---

Оманско-турецкий жилищный диалог — это история о политике, а не о запуске конкретного проекта. Однако именно политика формирует рынок, на котором вы совершаете покупку. Министерство жилищного строительства, которое активно перенимает турецкий опыт масштабного городского строительства, всерьёз намерено решить жилищный вопрос в Омане — а эта серьёзность напрямую влияет на качество, темпы и стоимость объектов, между которыми вам предстоит выбирать в ближайшее десятилетие.

Источник: Times of Oman